世联怡高_房地产综合体项目物业发展定位研究及报告_46页经典.ppt

商业项目定位分析模型 零售商家访谈:访谈什么？ 1、发展状况：（1）整体市场现状；（2）拓展力度；（3）新店分布 2、对区域看法：（1）总体发展情况；（2）消费客群 3、对本项目的看法：（1）优势；（2）劣势。分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。 4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及承受租金。 5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消费特征、拓展现状、拓展策略 消费者调研，调研什么？ 1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收入、受教育程度、家庭结构 2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、消费额、出行（交通工具、出行时间）、频次 3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、商品、服务 4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、业态、品牌 写字楼评判标准： 板块划分 各商务区分析 现有供应项目 未来供应项目 写字楼项目分项分析 租金 售价 入住率 产品特征 客户特征 未来趋势及小结 区域市场分析指标 1、地理分布：附图 2、市场供应 3、未来供应 4、租金 5、售价 6、入住率 7、产品特征 8、客户特征 竞争分析 竞争分析 写字楼需求访谈：访谈什么？ 1、租户特征：租户行业、地区分布、所在写字楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计划及区域选择 2、需求特征：选择地点考虑因素；建筑及结构；对楼宇硬件设施的要求（空调、电梯、公共空间）；需要的商业、商务配套；对软件服务的要求；对现在物业满意及不满意之处（外部环境、硬件设施、服务配套） 3、对本项目的看法：对所在区域写字楼市场的看法；对本项目的定位建议；楼宇硬件、软件方面的建议；是否考虑搬入高新区办公。 发展机会判断的八个角度 城市比较 城市比较 商业发展前景 公寓目标客户定位—客群分布轴 示例： 写字楼发展机会 各物业形态自身特点分析 各物业间相互关系 华润中心 华润中心 华贸中心 华贸中心 35㎡－120㎡精致时尚空间，为25—35岁的都市白领、追求时尚高效的成功人士、亦或看好项目潜力的投资人士带来全新的现代新都市主义概念 项目提倡快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活，依托万达广场宏大的国际商业资源，万达? 锦华城的居住人群将享受到由购物中心、休闲聚落、美食街区、娱乐沸城等诸多城市配套所带来的时尚、快捷的生活方式。 作为“成都配套最为齐全的住宅”，万达·锦华城也将引领城市居住的全新模式。其无与伦比的城市配套将使生活居住在这里的人群拥有不可比拟的生活品质。 商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成 宁波万达广场 商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成 宁波天一广场 一个中心、二大分区、三位一体、四面开放 绿洲中环中心 绿洲中环中心 项目总体布局示意图 注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富；园林设计立体化，整体设计趣味化 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，是一个具备各项都市生活机能的复合型地区，集住宅、商业大楼、购物中心、餐厅、游憩设施于一体，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施。 有效的利用地下空间是一大特点，六本木新城对整个新城的地下空间的利用进行了统一规划，用作商业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施与设备空间，做到了充分利用。 其露天广场与舞台的设计，提升了六本木的文化娱乐功能。 70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑； 该中心设有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施； 低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体； 由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。 低于街道层的地下步行系统把零售设施、车站以及各种不同用途的建筑物连成一体。 采用了直接采光、地下园林景观车库等多个国际水平的设计专利 锁定中高端商务客户；凸现优质区位优势；50-80平米小户型公寓受客户青睐，销售速度快，回笼资金快。 以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位 新的都市生活方式：瞬间转换， 实现工作与生活的完美结合 城市效应聚集下的 CITY RESORT 城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。 华润万象城定位为“” 18.8万平米 购物中心（万象城） 国际标准5A甲级写字楼 4.2万平米 写字楼 一期 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 总建筑面积约100万平米的巨型综合体，构筑国际大都市生活的巨擘级建筑体 成都万达广场 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店