2012年中国未来房地产经营环境分析(万科).ppt

* * 又会有多少户需求 * * * * * * 前面的价格换成额 和GDP相关不用做 上面是销售额，m1整体的 算个两段的，数字表现代表流动性财富，人们把住宅作为投资手段了，大家把房子当作投资品属性从04年开始的 * * * 2012年中国未来房地产经营环境分析 谭华杰 2012年7月 房地产行业未来还有成长空间吗？市场是否已经见顶？ 如何理解短期市场波动和近年来房地产市场的火爆？ 投资中国房地产的两个核心问题 长期看人口 短期看货币 基本观点： 人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。 关于房地产行业的长期问题，绝大多数应通过人口分析来求解。 长期看人口 人口分析诸维度 维度 细分 指标 数量 个人 人口总数 家庭 家庭规模、家庭总数 分布 年龄 抚养比、老龄化比率 地域 城市化率、都市化趋势 质量 教育 高中、大学毛入学率 健康 预期寿命、传染病控制 * * * * * * * * * * * 00-10年中国城镇家庭规模变化（人/户） 资料来源：国家统计局、wind资讯、企划部人口研究报告 2011-2013年是中国人口增长率拐点，2025-2030年是中国人口总数拐点。 中小学入学人数、高考报名人数、20-39岁 （首次置业黄金年龄段）人口数均已出现下降。 中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。 数量维度 分布维度（1）：年龄分布 我国总抚养比目前处于历史低点。但低抚养比有两种情况。日本房地产泡沫破灭的1990年代初，同样处于抚养比低位。 我国老龄化人口比例，基本滞后日本二十年。日本2001年老龄化率为18%，中国预计2020年达到17%。 注：总抚养率=（14岁及以下儿童数量+65岁及以上老年人数量）/15岁到64岁的人口数量 分布维度（2）：地域分布 我国目前城市化率约为50%，相当于日本的1960年代后期水平。 国内城市化进程和东部地区人口加速聚集现象处于日本1960年代水平，未来还有较大加速空间。 我国大都市的郊区化、逆都市化过程均未发生，经济结构调整和高铁效应等导致的人口多向流动过程刚刚开始。 质量维度：受教育程度 1992-2008，中国高中毛入学率从26%增长到74%；大学毛入学率从4%增长到23%，由印度的一半到超过印度一倍，预计2020年将增加到40%。 大学本科毕业平均年龄在22-23岁，2020年完成高等教育人群的财富创造高峰期在2030-2050年。 8,582 人口分析结论并不悲观，但制度分析结论也并不乐观 以下现象，可能才真正意味着房地产行业见顶时刻的来临： 总人口拐点。按1.4-1.8的总和生育率，该拐点将出现在2025-2032年。 城市化完成。城市化率65%一般是高速城市化的终点。按目前速度，该时点可能出现在2030-2035年。 经济增长趋缓。1966年人均GDP超过2000美金的国家（地区），其后30年内的GDP名义年化增长率中位数为9%。对中国，这一时段是2006-2035年。 大学毛入学率达到60%。中国可能在2030-2035年达到这一水平。 房地产在整体经济中占比过高。日本泡沫化时期，房地产行业增加值占GDP比例为12-13%，中国目前为5.6%。 北京、上海房价达到世界最贵水平。 大城市的新房，即使90平米以下，其总价也不是普通工薪家庭所能承受 首次置业比例偏低，说明城市家庭数量增长并非旺盛需求的主要推动力 明显不合理的偏低租金收益率，却得以长期维持 房价已经明显偏离自住购房者的当前购买能力，但房贷的收紧对购房需求的抑制作用并不明显 但是，有很多现象是人口理论不能解释的 1998-2008，中国住宅总名义市值与M2存量数据高度同步，二者均明显快于GDP的增长速度。 货币对市场短期表现可能具有更强的解释力 年度货币增量与房价走势并不完全同步，但总体趋势却呈现长期正相关性。 美国和日本的经验 美国 日本 用上年末储蓄余额，加上本年可支配收入总额扣除居民消费支出总额后的余额（本年新增可投资资金），估计居民家庭本年内可投资现金存量。历史数据表明，中国居民家庭可投资现金存量从2002年开始重新进入高速增长阶段，估算2010年约为35.5万亿元，其中2010年新增可投资资金为9.4万亿元。 中国居民可投资本金，2001年超过日本，2007年后超过美国。 居民可投资现金存量2002年后快速增长 居民部门可投资资金存量变化 中产为主体的橄榄型社会，供给不足时房价偏离普通家庭购买力并不会太远 贫富分化较为悬殊时，房价随供给量下降迅速远超普通家庭购买力。苏东国家转轨初期，中心城市房价收入比一度超过50倍。 租金体现普通家庭购买力，而房价可能体现的是少数富人的购买力。 这可能才是高房价收入比和低租金收益率的真正原因 人数 收入 橄榄型分