世联九洲花园项目价格报告.pdf

谨呈：常州道成置业有限公司 【九洲花园价格报告】 世联顾问九洲花园项目组2007 回顾一：关于项目目标的梳理 经7月 《九洲花园销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为： 1、实现07年度销售回款1.8亿； 2、突破高速路北的现行价格水平； 3、使项目成为新北区的标杆项目。 世联的理解： “保证首批热销（快速回现），建立市场影响 力”的前提下，博取区域价格上限。 回顾二：项目的整体产品策略 从前期定位到后期的营销执行始终坚持既定的产品策略： • 情景别墅（花园洋房）——稀缺产品，树价值标杆，拉升内部价值梯度； • 小高层（18F）——市场高认知产品，稳健的现金流； • 高层（26F ）——项目的主力产品，需引导消费，试探市场为后续 产品做调整建议 卖“景观” 卖“产品” 卖“稀缺” 回顾三：7月3 日-销售执行报告沟通的推售策略 【九洲花园推售策略】 现场高展示，实现价格拉升 07.12 第3批房号 160套 基于市场及客户变化调整价格 精确制导的入市价格 07.10－11 第2批房号80套 07.9 第1批房号360套 抢占入市时机/平开高走/集中集放/小步快跑 目标下的问题 基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题： Q1: 现状，怎样的推售节奏安排，宜实现年底回款1.8亿？ 答案：价值挖掘， “产品” Q2: 怎样的入市价格，能实现回款，并建立市场影响力？ 答案：控制风险，精确制导，全局价值最大化 报告思路 1 项目背景分析 2 推售节奏及价格策略 3 核心均价的推导 4 价目表形成及验证 5 下阶段工作安排 1.项目背景分析 1.1市场分析 1.2客户分析 1.3项目分析 1.1中国宏观经济形势呈稳定增长态势，常州处于快速发展通道，其房地 产行业将迎来高速发展阶段。 国外机构对未来20年中国GDP预测 预 测 部 门 预测结果：GDP增长率 2002-2005：6.9%-8.1% 2005-2010：6.4%-7.8% 根据库兹涅茨理论： 国务院发展研究中心 2010-2015：5.6%-7.1% 当GDP增长率 〈4%时，房地产行业将萎缩 2015-2020：6.3%-7.2% 当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞 2001-2010：6.9% 世 界 银 行