物业工程部作业指导书样本.doc

嘉 实 物 业 工 程 作 业 指 导 书 目录 一、工程部架构组成 二、工程部物资配备 三、工程部主要工作职能 四、工程部管理制度 五、工程部岗位职责 六、工程部工作程序 工程部架构 1、架构图 2、岗位设置/人员配备 序号 岗位名称 岗位配备 班组计数 班次运作 工作描述 备注 1 工程主管 1 *1班 日班 2 万能维修工 1 *1班 翻班 值班长 3 土建维修 1 *1班 翻班 4 维修操作工 2 *1班 翻班 5 合计 5人 合计 3、作息时间及班次运转安排 日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。 4、工程人员任职条件 序号 岗位 配置 基本要求 工作说明 调整时间 备注 1 工程主管 1 工程/电脑/主观/计划性/分析逻辑/吃苦等 工程介入/应急维修/房屋设施设备维保/装修审核/装修管控等 8月底 现有人员转岗 2 维修员 4 土建、配套、水电等 应急维修/房屋维修养护/设施设备运行管理等 8月底 项目交付需求新增 3 合计 5人 商业街/办公楼/小区 二、工程物资配备 序号 品 名 数 量 说明 备注 1 铝合金梯子(1m、2m、3m) 1*3 2 液压钳 3 万用表 1 4 数字万用表 1 5 钳型电流表 1 6 潜水泵 1 7 冲击钻 1 8 手枪钻 1 9 电锤 1 10 摇表 1 11 管道疏通器 1 12 砂轮机 1 13 温感、烟感测试仪 1 14 切割机 1 15 维修工作台 1 16 对讲机 2 17 大、中管钳 1 18 随身工具 4 19 总 计 三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 负责整个小区的日常维修、保养工作。 定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。 负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。 安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 配合其他部门做好日常的管理工作。 完成上级下达的其它工作指令。 四、工程部管理制度 （一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。 （二）、设备设施巡检规定 为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 2.2航空障碍灯 2.2.1检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.2.2检查航空障碍灯控制箱。 3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明 3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。 4、水笼井内给水减压阀 检查给水减压阀压力是否正常。 5、底层大厅 5.1底层大厅照明 检查底层大厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 5.2底层大厅门禁、门机系统 5.2.1门禁系统： 测试供电电压；紧固接线桩头螺丝；清除浮尘。 5.2.2门机系统 测试供电电压（门机