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国信地产成本管控节点概要 目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：《目标成本指导书编制作业指引》、《动态成本管理作业指引》、《项目成本后评估作业指引》，根据流程文件我们编制了《房地产项目公司开发工作流程示意框图》，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍。 目标成本的定义 目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。 一、目标成本文件制订的步骤及时间要求 （一）目标成本（启动版） 1、编制依据： 项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标； 2、编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。 3、上报时间： 项目策划开始前 4、成果文件： 启动版目标成本 5、数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可； （二）目标成本（方案版） 1．编制依据： 启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标； 3．上报时间： 总规设计前 4．成果文件： 方案版目标成本 5．数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可； （三）目标成本（施工图预算版） 1．编制依据： 方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。 此阶段可同时根据苏房投[2009]47号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。 3．上报时间： 施工图设计阶段 4．成果文件： 施工图预算版目标成本 5．数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； （四）目标成本（执行批准版） 1．编制依据： 施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部； 总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案； 3．上报时间： 总包招标完成后； 4．成果文件； 批准执行版目标成本 5．数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； （五）目标成本测算原则 1．目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。 2．目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目