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房地产基础知识 福建师范大学闽南科技学院管理系 陈晓川 第三章 城镇住房制度 【内容提要】 第一节 住房公有制的建立 第二节 城镇住房制度改革 第三节 住房公积金制度 第四节 经济适用房政策 第五节 廉租房制度 第六节 限价商品房 第一节 住房公有制的建立 一、两个重要阶段 1949—1955年：多元所有制结构 1956—1978年：商品属性逐渐否定，同时逐步实现了住房公有制 二、实行实物分配供给制的弊端 丧失土地收益、财政包袱沉重 供需矛盾日益突出、限制产业发展 第二节 城镇住房制度改革 一、1978—1988年 城镇住房制度改革试点和方案选择阶段 1.逐步改变住房国家统包模式 2.允许居民个人购买、新建和租赁住房 3.确认房地产商品的主要供给者 4.促进住宅商品化，对居民实行住房补贴 第二节 城镇住房制度改革 二、1988—1993年 城镇住房制度改革全面展开推进阶段 1.《宪法》首先确认了房地产市场的存在 2.提租补贴，坚持“多提少补” 3.向居民出售新旧公房 4.设立住房公积金制度 5.积极发展个人集资、合作建房 6.鼓励和规范房地产开发建设 7.培育房地产市场规范发展 第二节 城镇住房制度改革 三、1994—1998年 城镇住房制度改革深入发展阶段，“三改四建” 1.住房投资实行国家、单位、个人三者合理负担 2.实行社会化和专业化管理体制 3.实行按劳分配为主的货币工资分配方式 4.建立经济适用房和商品房供应体系 5.建立住房公积金制度，发展住房金融 6.建立规范化的房地产交易市场 7.建立房地产开发经营管理制度和经纪制度 第二节 城镇住房制度改革 四、1998—2006年 城镇住房制度改革全面实施阶段 1.全面停止实物分配，实行住房分配货币化 2.建立多层次城镇住房供应体系 五、2006年至今 城镇住房制度改革纠偏阶段 廉租房、经济适用房、限价商品房、普通商品房、高端商品房 第三节 住房公积金制度 住房公积金制度其实质是一种住房保障制度，也是住房分配货币化的一种形式。 一、住房公积金相关机构 公积金管理委员会和管理中心 二、公积金缴存、查询和提取使用 第四节 经济适用房政策 1、定义：是指政府提供政策优惠、限定政策标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 2、供应范围？ 3、建设标准？ 4、销售价格？比普通商品要便宜 5、能否上市交易？ 第五节 廉租房制度 1、目的：保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。 2、补贴标准？ 3、补贴方式？ 租赁住房补贴、实物配租及租金核减 4、资金来源？ 5、能否转借或转租？ 第六节 限价商品房 1、何谓限价？ 建筑面积和销售价格 2、如何限制销售价格？ 制定价格是市场行为，是微观个体决策 3、问题： 政府直接行政干预限制价格是否“越位”？ 2006年5月29日，国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定和出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，并于同年6月1日实施。 第一条第二款提到：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 * 紧张的住房 住房商品 *