房地产开发建设过程与管理转到父目录.pptVIP

学习目标： 1、了解房地产开发建设的程序，项目可行性研究的主要内容，以及开发项目前期准备阶段和建设实施阶段的主要工作。 2、理解可行性研究的含义和作用，项目规划设计各类技术经济指标的含义，项目所需各种许可证的含义和作用，竣工验收的含义和要求。 3、掌握可行性研究的方法和步骤，项目报建流程，招投标的程序，项目进度、质量和成本管理的主要措施，竣工验收的程序。 第一节房地产开发建设的具体运作程序 一般来说，房地产开发建设的程序可 划分为四个阶段，即投资决策分析阶 段、前期准备阶段、建设实施阶段、 竣工验收与交付使用阶段。 该阶段是整个开发过程中最基本、最重要的一 个环节。该阶段的主要内容有以下两个方面： 1、提出开发项目设想——并不需要十分严 密，但是其应该具有可实施性。 2、项目可行性研究 ——是运用一些技术经济 研究方法，对房地产待建项目进行全面系统的研 究、分析和论证，并做出项目可行或不可行的结 论，从而在若干个开发方案中选择最优的。 该阶段的主要任务是为开工建设创造必要 条件。主要内容包括： 1、开发场地的工程勘测 2、获取土地使用权 3、筹措开发资金 4、征地、拆迁、安置 5、项目规划设计 6、领取各种项目许可证书 7、制定建设施工方案 8、建设工程招投标 9、施工现场的“三通一平”或“七通一平 又称施工阶段，是将开发建设中涉及到的人力、材 料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间和时 点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。 施工企业（“主角”）——完成主要的建设工作 开发商（“配角”）——监控进度、控制成本、施 工组织、建设监理、处理工程变更、解决争议、签付工 程进度款以及完成市政、公建配套等 竣工验收：是全面考核工程建设成果和检验设计施 工质量的最终环节，凡未经验收或验收不合格的开发项 目，不得交付使用。经验收合格的工程方可办理交付使 用手续，进入使用管理，因此，竣工验收工作的意义十 分重大。 交付使用：尽管开发商在项目建设阶段可以预售一 部分房屋，但多数还是在竣工后进入市场的，因此，当 项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营 销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。 一、可行性研究概述 （一）含义 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、 资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分 析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济 上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 （二）目的 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民 主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经 济、社会和环境效益。 （三）作用 1、是项目投资决策的依据 2、是筹集建设资金的依据 3、是项目立项和用地审批的依据 4、是开发商与有关部门签订合同、协议的依据 5、是编制下一阶段规划设计方案的依据 （四）阶段划分 1、投资机会研究阶段（投资估算的精确度为±30% ） 2、初步可行性研究阶段（投资估算精度可达±20% ） 3、详细可行性研究阶段（投资估算的精度在±10% ） 4、项目的评估与决策阶段 （五）内容 1、项目概况 2、市场调研和需求预测 3、开发项目用地的现状调查 4、规划设计方案的优选 6、开发建设计划的编制 （六）步骤 1、接受委托，明确研究目标 2、收集资料，调查研究 3、设计方案 4、方案比较与选择 5、财务评价和国民经济评价 6、制定实施计划。 7、编制可行性研究报告 房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营方 向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，通过对 影响因素的分析研究，为企业制定正确的决策以及预测 未来发展提供依据。 （一）市场调查的类型 1、探索性调查——回答的是“做什么”的问题 2、描述性调查——回答的是“是什么”的问题 3、因果性调查——回答的是“为什么”的问题 4、反馈性调查——回答的是“怎么样”的问题 5、预测性调查——回答的是“会怎样”的问题 （二）市场调查的内容 1、市场环境调查（政治法律、经济、社会文化环境） 2、技术发展调查（规划设计、施工技术、设备材料） 3、供给量与需求量调查（市场存量和增量情况等） 4、房地产消费者调查（消费者的数量及其构成 ） 5、产品定位和质量调查（房型、内外在质量等的需求） 6、房地产价格调查（价格影响因素、变化趋势等） 7、竞争调查（竞争能力和竞争对手数量 ） （三）市场调查的程序 （四）市场调查方法 1、询问法（面谈、邮寄、电话和留置调查等） 2、观察法（直接观察、间接