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第一讲 土地估价实务概述 《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200 分，占土地估价师考 试总分的30 ％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土 地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的 综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。《土地估价实务》 试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。 (一)综合计算题 该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常 贯 穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。 解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还 有 哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰 性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让 地价 等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约 的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。 但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估 价 时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条 件，以便做出正确判断。 解答该类题目的一般步骤如下： 第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，注意 各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用 错。同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、 建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间 轴上。 第二，确定解题方法和解题思路。通过审题，明确了题目要求和已知条件，便可确定以 哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。 第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算， 列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算，而且尽量细分。应试者必 须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避 免跳步被扣分。 (二)案例综合分析题 主要考察应试者对法律、法规和行业政策的掌握程度和具体分析能力及估价方法的选用 和操作程序，是政策与实践的结合与统一。 一道案例综合分析题通常包含几个小题，解答该类题目最首要的也是审题，根据题目的 要求找出适用的法律、法规，然后顺序回答每一个小题，并要做到知无不言，把能想到的尽 量答出来，但也要注意条理清楚，避免罗嗦、重复。 应试者在答题时，主要应注意以下问题： (1)案例分析题的关键内容离不开对有关土地估价基本理论和方法、土地估价的主要法律 法规等的要求。所以，应试者仍要以土地估价基本理论和方法、土地估价的主要法律法规等 书本知识为基础，要熟练掌握考试大纲中要求的估价基本知识及相关法律法规的知识。 1)深入理解土地估价的基本知识，主要包括土地估价的基本方法、每种方法的基本原理、 适用范围、操作步骤、实际操作时需要收集的资料以及注意事项等。 1 2) 需要了解有关法律法规。了解法律法规是土地估价人员的基本要求之一，这就要求应 试者熟记最常使用的有关法律法规的主要内容，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》等； 同时还需要关注和跟踪最新颁布的法律法规，尤其需要了解对土地估价技术、行业管理、地 价管理、土地资产管理具有重要影响的法律法规。 (2)认真理解题意，找出题目中的考试要点，避免答非所问。 在答题时，要围绕考试要点来答，文字描述要简洁明了，并将答案要点条理化，使人一 目了然。 (3)案例分析题不同于计算题，答案可能不唯一，是可选的，如2002 考题第6 小题第二问 中，可以选择收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法中的两种，只要 求应试者答出两种方法即可，不要求每种方法都答，即使多答，也不多得分，而且还浪费了 时间。 (4)案例分析题重点考核应试者的综合分析能力，有些题目的答案只要应试者分析合理， 且有法律依据，也是可以得分的。 (三)土地估价报告改错 土地估价报告改错一直是土地估价实务考试的重要内容。由于土地估价报告内容比较丰 富，估价方法选用及测算分析过程比较复杂，涉及到了土地评估的