土地估价信息系统.pdfVIP

地估价信息系统 LAIS Land Appraisal Information System） 1 曲卫东 （中国人民大学土地管理系，北京100872） 摘要：本文首先介绍了联邦德国的土地估价信息系统具备的功能和发展现状。在此基础上设计了适合我 国国情的、具有世界先进水平的估价信息系统LAIS （Land Appraisal Information System）。该系统包括 数据调查、管理和评价、产品的生产和表达三个部分。文章的最后对估价信息系统在中国的实现进行了 可行性分析。 关键词：土地估价信息系统，交易案例收集，数字基准地价图 1 联邦德国土地估价信息系统简介 邦德国 《建设法典》规定在全德国实施土地 （含房地产）交易案例搜集，由在地籍局、测量 局等政府部门设立的估价委员会负责具体实施。因此联邦德国从20 世纪 70 年代末期开始着手进行 估价信息系统的设计。从事系统开发的专家大多数来自政府部门，代表性人物是目前任下萨克森州 汉诺威市地籍与测量局局长、汉诺威行政管辖区高级估价委员会主席、汉 大学兼职教授 威尔纳- 奇格拜 （Werner Ziegenbein ）博士，他在德国被称为“自动化交易案例收集系统” （AKS ）之父。 这个“自动化交易案例收集系统”最初是采用 UNIX 系统作为平台，Informix 作为数据库软件。该 系统的开发在 80 年代完成并投入使用，时至今日仍在使用。该系统可以实现对数据的数字化输入 和编辑、存储和再组织、模型化和分析以及排序和图形表达。系统的数据来源主要是经公证的房地 产买卖交易案例，作为辅助信息是政府部门的自动化不动产地籍图 （ALK ）和自动化不动产地籍簿 2 （ALB ）另 ，来自估价委员会的估价报告也是系统数据库的重要补充。该系统的核心是不动产 交易案例的整理和分析，它具有强大的数理统计功能。系统的主要产品 （或成果）是基准地价、土 地市场报告以及推导出的不动产还原利率、房地产价格指数等。 近年来随着 GIS 技术和网络技术的发展，该系统又增加了基于这两方面先进技术的新的功能， 例如数字基准地价图 （图一）、基于 GIS 的交易案例表达 （图二）和通过互 网有偿查询基准地价 （图三）。由于该系统使用的是UNIX 平台，用户界面不十分友好。因此，目前德国正从事该系统 的基于Windows 操作系统的新一轮开发。 2 土地估价信息系统设计 下面借鉴德国评估信息系统的开发经验，结合我国的实际情况，设计具有中国特色的土地估价 信息系统LAIS 。 2.1 系统的功能设计 本估价信息系统包含两个大的功能部分 （参见图四），即 “交易案例搜集的实施和评价”和 “产品的生产和表达”。交易案例搜集的实施和评价部分包含 “官方的测量信息系统”、“自动化 交易案例搜集系统”、 “其它有关交易案例的信息”、 “价格影响因数信息”和“交易案例的描 述”五个子系统。产品的生产和表达部分包含 “不动产估价”、 “有关估价报告的信息”、 “文献 和 关评论集”、 “数字化基准地价图”、 “土地市场报告”、 “ 关信息的因特网发布和应用” 和“合同管理和结算”八个子系统。 1 中国人民大学土地管理系副教授，硕士生导师，工学博士 （德国）。 2 目前德国正在从事将自动化不动产地籍图和自动化不动产地籍簿合二为一的工程，未来的系统被称为自动化不动 产地籍信息系统（ALKIS ）。 1 分子上的阿拉伯数字例如4000代表基准地价 分母的阿拉伯数字例如2.0代表容积率 数字化基准地价图剪辑 数字化基准地价图剪辑 分母的字母例如BMK表示土地的利用类别 深色的多边形线为基准地价分区 图一：德国汉诺威市的数字基准地价图 市中心部分的剪辑） 交易案例的表达