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* 第九章 §1 房地产主要税收 §2 房地产行政事业性收费 主要内容 §1 房地产主要税收 营业税 固定资产投资方向调节税 印花税 耕地占用税 契税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税 我国税收体系 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 我国税收体系 流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。 所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。 财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。 行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。 资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。 我国房地产税收体系 房地产投资环节的课税 房地产交易环节的课税 房地产占用环节的课税 房地产所得环节的课税 建筑业营业税 固定资产投资方向调节税 印花税 耕地占用税 房地产产业营业税 城市建设维护税 土地增值税 契税 遗产税 房产税 城镇土地使用税 城市房地产税 房地产企业所得税税 营业税 营业税是对我国境内提供应税劳务,转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,就其营业额征收的一种税。 1. 营业税的纳税义务人 营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务,转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。 2. 征税范围中国最大的资料库下载 凡在我国境内提供应税劳务,转让无形资产或者销售不动产的,均属于营业税的征收范围。 这里说的应税劳务,是指《营业税条例》上规定的应纳营业税的劳务,包括:交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。 3. 税率 营业税的税率,依不同行业而设置。 交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业税率为3%; 金融保险业、服务业、转让无形资产,销售不动产的税率为5% 文化娱乐业税率为5-20%。 4. 计税依据 营业税的计税依据为营业额,纳税人的营业额为纳税人提供应税服务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 这里讲的价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 5. 减免税 依《营业税暂行条例》的规定,可享有减免税的有 (1) 托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务,婚姻介绍、殡葬服务; (2) 残疾人员个人提供的劳务; (3) 医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务; (4) 学校和其他教育机构提供的教育劳务,学生勤工俭学提供的劳务; (5)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治; (6)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、书画馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入,宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入 (7)科研单位取得的技术转让收入。 房产税 房产税是指以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。 1. 纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的所有人,经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳;但房屋属于国家所有的,由经营管理的单位交纳;房屋出典的,由承典人交纳;房屋产权存在纠纷悬而未决的,由代管人或使用人交纳。 2. 征税对象和征收范围 房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施,也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。 3. 计税依据 房产税的计税依据有两种: (1)从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10%至30%,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。 (2)从租计征 即对出租房产,以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。 4. 税率 房产税的税率,依照房产原值的余值计征的,税率为
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