推广思路——第一阶段细化中国经理人.pptxVIP

卓越蔚蓝群岛——2010年销售计划2010年10年宏观环境及市场竞争格局109年宏观市场回顾10年青岛房地产发展趋势项目市场竞争格局09年宏观市场回顾-----宏观政策与房地产发展特性回顾天借小雨润如酥——政策效果显现 市场触底齐稳2009 年一季度，中央政府以落实保增长、扩内需、调结构的国家宏观经济政策为主，坚持适度宽松的货币政策。中国经济已现良性趋势，但好转的基础仍然薄弱。一季度各地方政府持续放松二套房贷、加大公积金贷款扶持力度。在此背景下，房地产市场稳步走好，一线城市市场回暖，三月份上海、北京的成交量创下了08年以来的新高。2009 年一季度青岛市内四区商品住宅成交量为22.04 万平方米，同比大涨64.73 %，成交均价虽然仍低于去年同期水平但已连续三个月出现了环比增长。商品住宅市场迎来“小阳春”。忽如一夜春风来——大盘强势出击 成交连创新高进入第二季度，随着市场逐步回暖，房价快速回升，房地产政策环境出现了收紧的苗头，政府对土地增值税、物业税征收的吹风，部分地区二套房贷款政策的再度收紧。但出于对宏观经济可能出现二次探底的担忧令政策舆论又有所放松。政府在房地产政策力度“松”与“紧”之间徘徊。四月份全国市场逐步走出低迷，五、六月份市场呈现了新一轮暴涨态势，在这一轮回升中，一线城市表现突出，成交量、成交金额都排在全国各城市的前列，而新开盘项目价格出现较大的涨幅。2009 年二季度在中海银海一号、保利百合花园、伟东幸福之城等大盘入市带动下青岛市内四区商品住宅成交量为59.71万平方米，同比则激增286.73%。二季度成交均价保持平稳状态。09年宏观市场回顾-----宏观政策与房地产发展特性回顾满园春色关不住——成交依然强劲、价格稳步上涨2009 年三季度，政府继续坚持宽松货币政策财政政策，中国宏观经济增长趋势基本明朗，投资和内需持续增长，出口开始回升。受供应影响，三季度部分一线城市市场表现走弱，上海、北京、深圳成交呈现不同程度的下滑态势，仅广州呈现了较大幅度的上升，但总体来看，一线城市的市场成交仍处于历史正常水平。2009年三季度青岛市内四区商品住宅成交量为51.12万平方米，同比增长145.34%。自7月份开始，成交均价同比连续三个月为正值，超过去年同期水平，成交均价平稳上涨。天长地久有时尽——市场热度不减 未来萌生变数进入四季度，中国经济复苏态势明确，中央政府对宏观经济再次下行的担忧减弱，政策目标从“保增长”逐渐变为在保证经济增长的基础上“调结构和防通胀”，政府明确提出要遏制房地产价格过快增长。受优惠政策即将到期的影响，四季度购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬。一线城市市场表现走好，深圳、广州、北京、上海成交均有不同程度上涨。相比历史水平，一线城市成交仍处于较高水平。从价格方面来看，一线城市房价依旧处于高位，上海、北京、广州房价环比稳中有涨，深圳房价走势平稳。2009年10.11月青岛市内四区商品住宅成交量为36.83万平方米，同比增长181.79%。成交均价在市南区万丽海景的带动下，同比大幅上涨，2009年11月市内四区商品住宅价格达到9498元/平方米，同比上涨27%，达到历史最高值。中国经济形势与房地产发展走势中国经济形势房地产产业整体受益，正反馈链条推动产业继续繁荣天量信贷资金流入房地产避险房价上涨宽松货币政策充足资金通涨预期加速楼市繁荣通涨预期实现吸引更多资金进场房地产产业受益于宽松货币政策及天量的信贷支持，楼市进入正反馈链条从而带来一波持续的上涨热潮。中国经济形势与房地产发展走势中国经济形势10年2月4日，全国工商联房地产商会发布了《2009-2010年度中国房地产报告》，报告显示，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。09年全国中心城市地王频出，开发商全国疯狂拿地；商品房价格持续飞涨，京、深、沪三地房价超美国；投资性购房占据50%以上比例，空置率不断上升；部分中心城市租售比达到1：400以上，房价收入比在12以上，远高于国际通行标准，已经出现房产泡沫 ，并有向二线城市扩散趋势。09年全国房地产市场表现火爆、地王频现，某些城市房地产已经出现泡沫中国经济形势与房地产发展走势当前房地产宏观政策在上述房地产市场表现下，政府对于房地产政策风向开始变化：证监会、国土局拟设新规，房企股市融资暂缓二手房营业税免征年限“2变5”货币政策 明松暗紧，10年放贷量收紧，逐步取消7折利率12月17日，五部委发通告：开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%在国民经济刚刚企稳回升阶段，政府可能更多地是考虑何如保持经济的平稳发展，房地产行业作为国民经济的支柱产业，国家的调控目标是避免大起大落，保持其平稳健康发展，因此更多地开发