土地市场的功能.pptVIP

2002 年5 月国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11 号），明确规定经营性国有土地使用权出让必须采用招标拍卖挂牌方式， 2003 年6月颁布了《协议出让国有土地所有权规定》（国土资源部令第21 号），要求协议 出让也必须公开和引入市场竞争机制。 土地拍卖 土地市场化 （一）国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立 一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照 法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。 我国城市国有建设用地为315*104(hm2 )，十年来，累计已经实行有偿使用的面积约76*104 (hm2 ) 。其中，出让国有土地面积56*104 (hm2 ) ，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积20*104 (hm2 ) 。累计实行有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已从1992 年的不足2%上升到2002 年底的24%，国有土地实行了有偿使用和市场配置. 二是国有土地使用权价格的市场机制初步形成。 经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002 年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8*104(hm2 ) ，与1992 年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%； 三是国有土地使用权市场交易日益活跃。 （二）土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善 一是总结20 世纪90 年代初房地产过热的教 训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，国家、省、市、县、乡镇五级普遍重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地； 二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有 偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构； 三是按照建设用地集中统一供应, 试行了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力. 四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。 （三）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成 一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行； 二是完善土地市场组织形式，全国1198 个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平； 三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。 （四）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建 一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置； 二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能； 三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格； 四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法入市流转。 （五）显化土地资产，促进企业改革和城市建设 一是促进了住房制度改革和房地产市场的健康发展； 二是配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产70 00多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持； 三是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，累计收取国有土地使用权出让价款约10000亿元（其中政府土地出让金约占 1 /4），促进了旧城改造和城市建设，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新； 四是实行耕地占一补一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。 土地市场 第一节 市场基本概念 1.市场 -----是一种物品的买者与卖者的相互作用，以决定价格和产量的机制。（萨本） _----是物品买卖双方相互作用并得以决定其交易价格和交易数量的一种组织形式或制度安排。（高鸿业本） 2.市场类型 按交易物品分： （1）生产要素市场 土地 劳动 资本 （2）商品市场