估价报告容易出错的地方.docVIP

目 录 第一部分 总述 2 一、估价项目名称 2 二、委托估价方 2 三、受托估价方 2 四、估价对象 2 五、估价目的 2 六、估价依据 2 七、地价定义 3 八、估价期日 3 九、估价日期 3 十、估价结果 3 十一、需要特殊说明事项 3 十二、土地估价师签名 3 十三、土地估价机构盖章 3 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 3 一、估价对象描述 3 第三部分 土地估价 5 一、估价原则 5 二、估价方法与估价过程 5 (一)市场比较法 5 市场比较法可能会出现的错误： 9 （二）收益还原法 9 收益还原法可能会出现的错误； 11 （三〕剩余法（假设开发法〕 11 剩余法可能出现的错误： 12 （四）成本逼近法 12 成本逼近法可能会出现的错误： 14 （五）基准地价系数修正法 14 基准地价系数修正法可能会出现的错误 15 三、地价的确定 15 可能出错的地方： 16 第四部分 附录 16 可能出现的错误 16 修正报告应注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 土地估价技术报告 [封面标题]? [说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] [同“土地估价报告”文字式] [同“土地估价报告”文字式] [说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] [同“土地估价报告”文字式]估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及估价依据、估价结果的应用方向等，]对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证用途为依据土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等腰三角形）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格]—11月12日；(3)写为一个时间点。 十、估价结果：[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，决地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。a、环境质量综合指标；b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价 c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。 B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件 C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。 ⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。 ⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。 ⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。 ⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。 以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。 3、个别因素 (1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对