土地案例分析简答题.docVIP

土地案例简答题总结 （一）.某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题。 1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？ 答案：a.注重预期风险；b.分析市场变现能力；c.考虑抵押期间的耗损；d.测算成本构成；e.【谨慎原则】 2.若待估宗地为集体土地，进行抵押评估时应注意的问题？ 答案：a.年期的设定：本例中就设定为工业用地法定出让最高年限50年。b.地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。c.特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。 3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法？简述所用方法的基本程序。 答案：可选择市场法和成本逼近法。（类似于划拨土地保留划拨情况） 市场法的估价程序。 a.搜集交易资料；b.选取比较交易实例；c.建立价格可比基础；d.进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；e.求取比准价格。 【建立价格可比基础：统一房产范围、（统一为现房价格）、统一付款方式、统一价格表示单位——统一使用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵。】 （2）成本逼近法估价程序。 a.搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A； 　【1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。 征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：　　1)土地取得费：　　征收农用地：包括土地补偿费（6-10倍）、安置补助费（4-6倍）以及地上物补偿费和青苗补偿费、被征地农民的保障费用。　　2)相关税费　　A、占用耕地时的耕地占用税；　　 B、占用耕地时的耕地开垦费；　　 C、占用菜地时的新菜地开发建设基金；　　 D、征地管理费；　　 E、政府规定的其他有关税费。　　2．城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。】 b.搜集土地（征地？）管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B； c.搜集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C； d.搜集利息率，计算投资利息D； e.搜集投资利润率，计算投资利润E； f.搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；（由集体——出让的增值收益） g.搜集当地土地还原利率，按土地价格=（A+B+C+D+E+F）*[1—1/（1+土地还原率）土地使用年期]计算土地价格。 【新增建设用地土地有偿使用费——　1.新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是取得新增建设用地的市、县人民政府，不是具体的用地单位，其征缴与用地单位是否以有偿方式取得新增建设用地的土地使用权无关。 2.市、县人民政府缴纳新增建设用地土地有偿使用费应主要从土地出让金等财政性资金中解决，列基金预算8509款“其他支出”科目。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。收集资料、实地踏勘 收集资料主要是收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括： (1)产权登记资料 产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。 (2)地籍图或地形图、宗地图等(3)建筑平