依据房地产行业财务特点浅谈房地产企业主要税种纳税筹划刘青枝.docxVIP

依据房地产行业财务特 点浅谈房地产企业主要税种纳税筹划烟台日樱置业集团刘青枝摘 要:本 文 主 要 是依据房地产行业的财务特点讲述房地产企业主 要税种纳税筹划方法 。关键词:纳税筹划 房地产行业财务特点 主要税种近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策 ，旨在引导房地产 行业延着理性的方向发展 。 随着国家对房地产市场调控力度的加强 ，在 不断挤出房地产行业经济泡沫的同时 ，房地产企业面临 的 压 力 剧 增,利 润空间也越来越少 。 如何通过加强财 务 管 理 ，做 好 税 收 筹 划 ，既 要 维 护 房地产企业现金流充裕 ，又要尽可能降低税收成本 ，成为每个房地产企 业财务人员都不得不思考的问题 。一、房地产行业的财务特点房地产行业属于高投入 ，高产出，高 税 负 ，高 风 险 的 行 业 ，从 财 务 角 度来看，主要有以下几个特点 ： 一 资金管理房地产企业对资金的要求较高 ，属 于 高 投 入 ，高产出的资本密集型 行业，所需资金除自有资金以外 ，一般都要向银行进行融资 。 资 金 支 出 的重点是地价款 、建安成本和税款 ，那 么 ，针对每个房地产开发项目 ，如 何 有 效 提 高资金的利用率 ，何 时 开 盘 预 售 ，何 时 完 工 结 转 ，税 款 怎 样 交 纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算 。 二 财务风险房地产企业财务风险分为现金流风险 、盈利风险和销售风险等 。 现 金流风险，是房地产企业面临的最重 要 的 风 险 ，保持现金流稳定是房地 产企业财务管理的重要内容 。 盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工 结算完成时才能准确确定 ，前期对利润的预测可能存在较大误差 。 销售 风 险 ，不 动产的可变现能力较差 ，如果企业开发的产品不被市场认可 ， 或者根据房地产销售对金融政策的依 赖 性 ，一旦金融政策有变动 ，则 会 直接影响房地产企业的市场销售 。 三 税种多，税额大房地产企业税负高 ，税额大。 涉及房地产企业的税种包括营业税 、 土地增值税 、印花税、契税、耕地占用税 、城 建 税 及 附 加 、房 产 税 、城 镇 土 地 使 用 税 、企 业 所 得 税 等 ，这些税种分布在房地产开发整个过程 ，从 购 买土地，一直到后期的物业管理及持 有 经 营 ，都涉及相关税种 。 由 于 房 地产企业在经营中为了提前回笼资金 ，多 采 用 预 售 制 ，同时税法规定采 用预缴制度 ，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面 ，必 须 提前加以筹划 。二、房地产企业主要税种的纳税筹划 ：纳税筹划不同于偷税 ，避 税 ，纳税筹划是在不违返税收法律 、法 规 的前提下，通过对涉税业务进行一系 列 策 划 ，制作一套完整的纳税实施 方案，从而达到降低企业税负 ，实现企业经济利益最大化的目的 。 房 地 产 企 业 主 要 税 种 有 三 个 ，即 营 业 税 、土地增值税和企业所得税 ，下 面 分 别加以阐述 ：（一）营业税的纳税筹划1、改销售为持有经营延迟纳税对房地产企业 ，营业税属于销售环节产生的税金 ，如果改销售不动 产为持有不动产 ，将不动产转为投资性房地产或固定资产 ，则 可 以 延 迟 营业税的流出 。 销售行为是营业税在销售时一次性缴纳 ，而持有经营则 是若干年对外租赁时分次缴纳 ，延迟现金流出的时间 。2、代建房的纳税筹划例 1：有 A、B 两家企业，两企业为同一出资人出资 ，属关联企 业 。 A 公司主要从事房地产开发 ，B 公司主要经营 商 品 流 通 、房 产 租 赁 、娱 乐 业等。 为适应经营业务的需要 ， 2009 年 8 月，B 公司投资兴建一幢综合 大楼。 由于 B 公司没有建房资质 ，就以 A 公司的名 义 投 资 兴 建 ，B 公 司 将所需资金 转 至 A 公 司 银 行 账 户 ，两 公 司 均 作 “往 来 ”账 处 理 。 至 2010 年 11 月份，大厦已建成且装修完毕 ，达到预定可使用状态 。 由于 A 公司 自己没有施工队伍 ，全部建筑工程均由其他建筑公司承建 ，建 筑 安 装 业 营业税已由建筑公司和安装公司缴纳 ，A 公 司 根据建筑安装业发票作 为在建工程入账的原始凭证 。 截至工程达到预定可使用状态日止 ，A 公 司在建工程总金额达 5 亿元。 目前，A 公司需要将在建工程转至 B 公司 名下，但在税收上却遇到了难题 ：A 公 司 和 B 公司是两个独立的企业法 人 ，大厦的财产所有权归属于 A 公 司 ，如 果 要 转 移 至 B 公 司 名 下 ，需 要 按“销售不动产 ”税目缴纳一道 5%的营业税。 按当地规定的成本利润率 10%计算：应纳营业税 5* 1+10% ÷ 1-5% *5%≈2895 万元