浅析房地产开发企业的成本控制.doc

摘 要 房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。 本论文跳出传统的成本控制框架，以振华集团房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。 关键词：房地产开发 企业成本 成本控制 目 录 前 言……………………………………………………………………………… 4 1、中国房地产开发企业成本控制概况 ……………………………………… 5 1.1中国房地产开发企业成本控制现状……………………………………… 5 1.1.1成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系…………………………… 5 1.1.2成本管理与战略目标脱节…………………………………………… 5 1.1.3成本控制还处于粗放的状态………………………………………… 5 1.2房地产开发企业成本控制难点问题……………………………………… 6 1.2.1成本控制缺乏科学性和全面性……………………………………… 6 1.2.2不确定性成本或风险成本的控制是成本管理中的弱项…………… 6 1.2.3设计、施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法……… 7 1.3房地产企业加强成本控制的必要性……………………………………… 7 2、房地产企业成本控制的总体战略…………………………………………… 8 2.1树立全程成本控制战略…………………………………………………… 8 2.2构建成本控制战略体系…………………………………………………… 8 2.2.1建立成本控制保障体系……………………………………………… 8 2.2.2确定成本控制体系健康运行的标准………………………………… 9 2.2.3明确房地产开发成本控制内容 …………………………………… 10 2.2.4房产开发全程成本控制方法 ……………………………………… 11 3、房地产企业成本控制策略…………………………………………………… 15 3.1以利润为基准……………………………………………………………… 15 3.2以品牌为目标……………………………………………………………… 15 3.3提高开发规模，讲究规模效益…………………………………………… 16 3.4全局成本策略……………………………………………………………… 16 3.5重视开发过程中容易被忽视的重要环节………………………………… 16 4、房地产开发关键环节的成本控制…………………………………………… 19 4.1投资决策环节的成本控制………………………………………………… 19 4.1.1投资决策阶段的主要风险…………………………………………… 19 4.1.2投资决策阶段成本控制的措施……………………………………… 20 4.2设计环节成本控制………………………………………………………… 24 4.2.1规划设计阶段成本控制的措施……………………………………… 25 4.2.2设计阶段降低成本的方法…………………………………………… 26 4.2.3设计阶段成本控制流程……………………………………………… 27 4.3招投标环节成本控制……………………………………………………… 30 4.3.1招投标阶段的成本控制流程图……………………………………… 31 4.3.2招标过程中的成本控制措施………………………………………… 31 4.3.3编制标底时的成本控制要点………………………………………… 33 4.3.4评标时的成本控制要点……………………………………………… 34 4.3.5招投标环节成本控制流程…………………………………………… 34 4.4采购环节成本控制………………………………………………………… 36 4.4.1采购成本控制的总体策略…………………………………………… 36 4.4.2采购成本控制的措施………………………………………………… 39 4.4.3采购环节成本控制流程……………………………………………… 40 4.5工程管理环节成本控制………………………………