同致行_河南鑫苑郑东新区项目发展战略思路汇报_172P_住宅公寓.ppt

- 本资料来自 - 2010，鑫苑地产品牌战略整合年 鑫苑地产－中国房地产名企50强，2010年更是多案并举，进入新的品牌战略整合年； 本案应以一个崭新的形象全面提升鑫苑地产品牌，进一步完成郑州楼市“鑫苑系”的转型。 不超过2.2米——储藏室也能做文章 精工品质6——豪华入口大堂给您“尊贵的第一感觉” 精工品质7——公共配套高品质装修细节体现高端产品品质 - 本资料来自 - 深化鑫苑蓝海战略的名片作品 鑫苑精品住宅的代表性项目， 郑东新区最具创新度的精工建筑群 项目定位方向 ① 规划结合地块，适度超前 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 ③ 推广借力，重点传播板块与品牌价值 - 本资料来自 - 各期规模的确定必须充分考虑市场消化量： 郑州东区市场单个项目平均年消化量集中在6万平方米左右； 本项目需依据自身开发目标与战略，结合市场实际情况合理把握分期规模。 各期规模必须符合项目展示与营销的需要： 实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支撑； 一期的选择和分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、销售环境的营造。 各期规模的确定体现了项目节奏的控制： 项目开发初期为了突破区域的限制，应该以快速树立项目形象、成为市场热点为目标； 后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标； 项目整体开发思路 整体开发节奏——项目整体分期开发原则 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 - 本资料来自 - 整体开发指导思想 1、人气形象先行，首先开发东风东路沿线A地块； 2、住宅先行，实现资金快速回笼，主打两房、三房 3、商业紧随入市，招商销售并行，引发市场关注度； 4、投资型公寓弥补项目空白点，分批次投放市场； 5、安置区、廉租房、基础设施建设伴随项目持续进行，增加项目宣传点。 6、产品提升，价值最大化。 将项目按照地块分为4个计划单元,按照整体开发指导思想进行综合开发。 整体开发思路 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 项目整体开发思路 ① ② ③ ④ 一期 二期 - 本资料来自 - 1.?? ?? 一期目标 引爆项目所倡导的郑州城市创新、精工标准 迅速树立项目形象，突破区域陌生感； 检验市场反应，以备后期调整策略； 基于项目整体（A、B地块）分期的指导原则，本项目预期分二期开发： 1.?? ?? 二期目标 升华项目高档形象 依据一期推售中市场反应调整二期整体策略，迎合市场 在确立高档形象的基础下，增强客户对项目的归属感； 项目整体开发战略 整体开发节奏——项目分期目标 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 - 本资料来自 - ③批推售（高层、街区商业） ①批推售(中高层、售楼部、景观示范区） 该地块临近东风东路，利于项目形象展示 提升居住品质、开发高价值区 ②批推售（中、高层、公寓） ④批推售（高层、街区商业等） 保证物业衔接性，持续性，结合未来开发地块 配套建立项目核心居住理念、安置房区域 项目整体开发战略 整体开发节奏——分地块分批次推售（A、B地块共分4批次推售） ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 ① ② ③ ④ 一期 二期 一期 二期 - 本资料来自 - 优质地块先行开发，打造优质产 品线，打响项目开发销售第一炮 项目整体开发战略 增加高利润产品，完善项目及区域 商业配套，提升项目形象及价值 保证项目开发的持续性、主题性 、计划性，保证项目品质延续性 地块临高铁开发，整合、完善项目 配套，安置房建设，优化产品线 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 ③批推售（高层、街区商业） ①批推售(中高层、售楼部、景观示范区） 该地块临近东风东路，利于项目形象展示 提升居住品质、开发高价值区 ②批推售（中、高层、公寓） ④批推售（高层、街区商业等） 保证物业衔接性，持续性，结合未来开发地块 配套建立项目核心居住理念、安置房区域 一期 二期 - 本资料来自 - 项目分期开发各期分批次推售参数指标—— 项目整体开发战略 100% 32% 20% 28% 20% 各期建比 　 3.5 综合容积率 247000 78000 50000 69000 50000 总建面(㎡) ④批推售 ③批推售 ②批推售 ①批推售 期数 合计 二期 （A地块） 一期 ( B地块） 　 ② 项目分阶段推售战略，短蓄高爆，实现目标 169000 分期合计 78000 - 本资料来自 - 按常规开发节奏，建议本项目整体开发周期控制在18个月，分为四个大的阶段开发，具体的开发周期可根据开发商的资金链及开发期望而灵活调整. 项目整体开发战略 2009 第2阶段 商业招商 2010 第3阶段 第4阶段 第1阶段 售楼处 /