万科_高层高端产品策略研究_174P_研究策略_案例借鉴.ppt

高层高端产品策略研究  房地产巨头 福布斯榜美国第74富豪 核心城市豪华公寓 酒店 赌场 高尔夫俱乐部 娱乐 金融按揭 房产中介 “竞争激烈的时候，别人降价，我加价” Donald Trump (特朗普）  进入城市 纽约 芝加哥 洛杉矶 拉斯维加斯 多伦多 夏威夷 圣保罗 杜拜 汉城 代表作——纽约世界大厦 90层，世界最高住宅，获得 2003国际地产联盟“世界最佳住宅”  服务及配置 专用SPA 带标准泳池的运动会所 豪华日式餐厅 私家酒窖 景观花园 24小时前台服务 门房、保安和后勤 泊车服务 洗衣 允许宠物  355万美元 180平方 落地窗 3套间卧室 层高3米1 全装修 带家具 中央空调 家庭影院 洗衣干衣机  355万美元 180平方 落地窗 3套间卧室 层高3米1 全装修 带家具 中央空调 家庭影院 洗衣干衣机 CASES 案例 四季仁恒 银泰中心 Lanson Place 四季仁恒 南京四季仁恒国际公寓，A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。酒店式服务，齐备的公共配套设施，高档次精装修。 银泰中心 银泰中心公寓部分“柏悦居” 销售均价超过4．5万元，而同期北京的酒店式公寓的价格普遍在每平米1至3万元 。原因： 一、拥有大中华地区的首家“柏悦”酒店； 二、是对外销售的项目， 三、配套服务重点在商务、休闲上提供精致、方便的服务。 Lanson Place 锦麟天地逸兰服务公寓，位于上海新天地西侧，是摩根士丹利和永泰亚洲合作持有，专业酒店及服务式公寓经营公司Lanson Place管理的两家服务式公寓之一。 目前每平米每天租金约0.9~1.1美金，租金水平超过明天广场万豪服务式公寓和衡山路41号，出租率约90%。 ? 门卫服务 ? 洗衣、干衣服务 ? 报刊递送服务 ? 保洁服务 ? 24小时安保和闭路电视监控 ? 食品递送服务 ? 汽车服务 ? 机场接送服务 SUGGESTIONS 建议 初步结论 资源 服务 品质 酒店式服务 功能齐备的专业化管理会所 公建化 建造品质和生活品质并重 外部：稀缺资源和地段资源 内部：低人口密度、高人均绿化率 越是高层高端产品，由于客户的越发高度国际化，其国际趋同性越强。其基本控制要素如下： 行动 专业端口，特别是服务类专业，如何针对客户需求集中发力？ 物业管理：酒店式服务 会所管理：专业化 收购/战略合作/成立新子品牌 行动 设计端口，从风格导向转向品质导向 目标客户 城市富裕 品质 服务 资源 精装修标准 回家步行系统设计（包括大堂及电梯厅） 机动车库及道路设计 夜景设计 景观设计 场地设计 会所设计 岗亭设计 行动 基于高端产品国际性的理解，条件许可时，对纽约、东京等发达国家核心城市高端产品进行考察研究。 THE END THANKS…… 从多到少 仁恒河滨园二期 THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持 由多到少 出入口形式的统一 仁恒滨江园2001~2003 仁恒河滨园 仁恒河滨城 THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持 坚持不变 需要仔细寻找的井盖 酒店式的出入口处理 两/三单元合用大堂，花园对景 基本的立面色调和元素 坚持不变 公建化的夜景设计 THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持 由少到多 泛会所功能增加 高级“配套组合厨柜”，配有：三星品牌台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉。 意大利名师设计高级“配套组合厨柜”配意大利产高级橱柜门，配有杜邦可丽耐高级台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、洗碗机、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉。送冰箱、洗衣机。 厨 房： 科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜；选用高仪品牌龙头；配置电热地采暖。 国外品牌洁具，人造大理石