盛世桃源营销策划与推广方案.docVIP

华盛●盛世桃源 营销策划与推广方案 第一章 项目背景 地理位置 本项目位于长寿区桃花新街东南部---东起长寿中学与体育中心西至长梁高速公路，南起长梁高速公路与长涪高速公路连接道，北止城市干道。(见图1-1) 项目现状 本项目用地东南面有桃花溪环绕而过，西北越过长梁高速公路是桃花新城行政中心，交通便捷，区位优越。建筑面积53万平方米；一期施工图已完成；户外及媒介广告已经部份投放。 项目目标客户情况 目标客户：本项目目标客户为长寿区非农业人口。长寿区相关城镇的非农业人口下图。(见图1-2) 四、周期预测 根据京辰公司长期的市场调研和研究结果得出：2005年下半年的房地产环境和价格会有所好转，在2006年行情看涨，但由于国家宏观政策的调控，2007年的行情会有所收敛，但到2008-2009年会再次出现房地产的一个小高潮时期，价格看涨。 图1-1 华盛●盛世桃源与其他楼盘的位置关系 图1-2 华盛●盛世桃源目标客户区域 第二章 营销思路 一、 营销指导思想 第一阶段：推广 微观1：分析推广项目本身的优势与卖点。 中观1：包装宣传开发商(及其服务企业团队)，开发商(及其服务企业团队)的资历、信誉、品质、实力将是业主们的最佳房地产生产者与服务商。 宏观1：再包装宣传区域，在长寿及长寿新区, 开发商(及其服务企业团队)将为长寿未来政治中心与经济中心形成、广大长寿人民安居生活品质的提升贡献力量。 第二阶段：体现 宏观2：以开发商(及其服务企业团队)的影响力，借助活动形式，为未来政治中心与经济中心形成、广大凤城人民安居生活品质的具体化助力。 中观2：提升并彰显开发商(及其服务企业团队)的实力。 微观2：将一期项目本身的优势与卖点体现在二期产品上。 第三阶段……[循环往复,层层推进]。 二、基本原则 1营销的前瞻性 房地产的出售实质上是出售一种生活，一种居住理念。在项目开发前期，营销必须提前进入状态 高品质的专业支撑确产品的高品值与高增值,对项目的定位、策划、设计、施工、监理、营销、招商、物管与经营等产品形成的每环节都力争增加和提升产品价值。 三、价格定位 1.长寿楼盘市场总体情况 调查显示，长寿城区房地产物业供给类型较为单一，住宅占全部市场供给总量的80%以上。住宅绝大多数建筑形态为多层砖混结构，即使在城区中心地段，电梯房也极其少见。通过走访调查得知，受消费观念的局限，电梯房市场接受程度有限，另外，电梯房开发成本较高，为节约投资，当地开发商一般无力或不愿开发。 从项目开发规模看，大多数房地产项目总体量在3万平方米以下，总套数一般在200余户左右。5万方以上的项目就属于“大盘”。 2002年是住宅物业价格的分水岭，2002年前，长寿城区的住宅销售均价基本维持在620-650元之间，2002年底，住宅价格突然发力，每平方米平均增长150元以上，总体均价接近750元，城区主要楼盘价格平均在940元左右。 住宅户型设计受市场需求影响较大，市场主力户型以90-130平方米之间的三房两厅为主，户型面积有逐渐趋小的趋势。户型设计已经开始由平面布局向空间布局发展，错层户型成为市场新宠。 长寿城区的房地产开发受城市规划影响较大，按照城市规划，长寿城区发展保持组团式布局m2，比市场总体成交价高出220元/m2。小区底层商铺销售均价接近3000元/ m2。从统计情况看，一线楼盘的销售情况较好，住宅平均销售率接近90%。小区底层商铺销售率达到了80%以上。一线楼盘销售去化速度也比较快，达到上述销售率水平，平均销售周期只需7个月。 另外，一线楼盘前后价格调整幅度也比较大，以东方之骄为例，2003年底开盘初期价格只有980余元，到了2004年2月份价格便涨至1100余元。据该楼盘现场负责人介绍，每次调价之后，都会引起部分持币观望客户的纷纷下单，销量不降反升。据其估计，该盘真正到位价应当在1200元左右。 在付款方式的选择上，愈来愈多的购房者开始接受并选用银行按揭方式。据走访调查，华丽景苑签约客户中有60%以上的选择了银行按揭，在东方之骄，这个比例更是达到了80%以上。付款方式上的转变说明购房者消费观念正在趋于成熟，同时，随着银行按揭方式的普及，长寿房地产消费市场所蕴含的能量将得到成倍的释放。 2.2、长寿高档楼盘价格 编号 主要楼盘名称 住宅价格（元/㎡） 1 东方之骄 起价1418,均价1616,最高价1828； 2 协信.铜锣湾 起价1800，均价1900-2000； 3 阳光世纪城 起价1530，均价1600-1700； 4 天骄·凤城大院 均价1600-1700； 协信集团除了在重庆主城区开发的房地产项目之外，又把目光投到长寿区，现在的协信.铜锣湾和天骄·凤城大院就是他们的作品；定位比较