住宅個案價格分散之研究 房價水準, 景氣時機與區位條件之分析.pdfVIP

許淑媛、袁淑湄、張金鶚：住宅個案價格分散之研究：房價水準、景氣時機與區位條件之分析 403 都市與計劃(民國一百年) 第三十八卷 第四期 第403～426頁 Journal of City and Planning(2011) Vol.38, No.4, pp. 403～426 住宅個案價格分散之研究： 房價水準、景氣時機與區位條件之分析1 2 3 4 許淑媛 袁淑湄 張金鶚 論文投稿日期：98年11月06 日 第一次修正日期：99年04月23 日 論文接受日期：99年06月23 日 摘 要 過去住宅價格的研究多以平均數作為主軸，較少探討價格分散 （price dispersion ）的現象。 然而，當市場上價格分散程度增加，以平均數來描述市場價格，其所代表的經濟意義將變得不 若價格變異程度來得重要。因為房價分散反映出報酬率的風險，當房價分散程度愈高，報酬率 的風險愈高，雖然風險的偏好因人而異，但每個人對於風險承受能力都有極限，因此建商和消 費者更關心的是他們是否能承擔因房價分散所導致的報酬風險，而非僅平均房價水準為何。本 文釐清價格分散與房價水準的關係，以及價格分散的影響原因。實證結果顯示，在預售住宅市 場中，當房價水準上升時，價格分散將增加，且房價水準領先價格分散三季；當住宅個案推出 時間在不景氣時期，或推案區位在較差地區，都將使得價格分散增加。此實證結果隱含，當建 商面對不同推案時機、區位時，其推案策略和訂價策略也將不同，而市場的參與者，應對所處 的市場風險有更多瞭解。 關鍵詞：價格分散、向量自我迴歸模型、衝擊反應函數 1. 本研究感謝匿名審查者提供許多寶貴意見，作者特以致謝。 2. 財團法人國士規劃及不動產資訊中心助理研究員。E-mail ：vnoodlev@ 。 3. 國立政治大學地政學系博士班研究生。E-mail .tw 。 4. 國立政治大學地政學系特聘教授，通訊作者。E-mail ：jachang@.tw 。 中華民國都市計劃學會 民國一百年 1018-1067/10 ©2011 Taiwan Institute of Urban Planning 404 都市與計劃 第三十八卷 第四期 Price Dispersion of New Housing Projects: Analysis of Price Level, Timing and Location Shu-Yuan Hsu Institute for Physical Planning and Information Taipei, Taiwan 10647 Shu-Mei Yuan and Chin-Oh Chang Department of Land Economics, National Chengchi University Taipei, Taiwan 11605 ABSTRACT An extensive housing price literature exists that focuses on mean housing prices rather than price dispersion. However, given increased variation in housing prices, the economic meaning of the average price level becomes less important than price dispersion. Since price dispersion reflects the risk of the return rate, the risk of the return rate increases with the degree of price dispersion. Risk prefere