2011年5月浙江长兴岛玖珑湾产品定位及开发策略建议.pptVIP

我们认为：长兴岛市场受到客群单一的影响，仍属于总价市场； 我们预期：未来[长兴岛]将发展成为[长兴市]，客群存在成长性； 产业导入的高端客群 环境导入的度假客群 城市吸引的进城客群 相对高端的户型产品 旅游度假客群 总价市场下的产品创新 总体定位原则： 以现有市场需求为主 在总价市场要求下适当产品创新 设置少量机会性产品测试市场 10% 高端人群导入 100-120方 5% 10%-15% 45%-50% 25%-30% 总价安全产品 功能满足低价市场 度假产品与青年置业群体创新需求 产业人口、原居民 30-50方 60-70方 70-80方 60-70方 总价创新产品 现有主流需求产品 成长性良好 首置刚需需求恒定 舒适度低/客群缺乏成长性 市场测试产品 市场常规安全产品 安全产品不低于85% 测试产品不超过15% 市场现有产品扫描 长兴湾 B户型62-65㎡ 两室两厅一卫 E户型121㎡ 三室两厅两卫 兰亭假日 88方 130方 120方 海上郡 产品创新方向 总价限制的功能性需求 客户需求 首置客户，随着高端客户的导入，未来产品需求将会呈现多样化发展 产业客户 进城客户产品需求多样化 进城客户 度假型产品，需求多样化 东北客户 改善型客户，通过对现有特征分析来确定 本地客户 产品机会点 客户类别 从客群来判断未来的产品机会点 审视市场 2010年长兴岛市场销售面积52.66万平， 2010年长兴岛整体市场表现 大连市2010年整体去化899.97万平，长兴岛市场去化面积占大连整体市场份额的5.85%； 虽然目前看来长兴岛整体去化量不大，长兴岛未来是大连市重点推动发展的区域，未来市场形势良好； 10年长兴岛市场均价4278元/平，是均价最低区域 2010年长兴岛整体市场表现（单位：元/平） 由于长兴岛区域房地产起步较晚，目前区域均价为全市最低； 随着一线城市调控的深入，购买力逐渐流向三线城市，2011年长兴岛整体均价上升较快，目前已经逐渐告别5000时代，部分项目报价近6000元/平方米； 长兴岛城市化逐渐深入，未来价格有进一步上升的空间； 长兴岛市场供应面积结构分布（单位：平） 长兴岛市场面积结构集中在70-100平 长兴岛市场主力面积段为70-80、80-90、90-100两房； 100-110平市场认知度不高； 小于40平的一房和120-130平三房也占有一定市场； 产兴岛市场供应特征分析 2010年市场总价结构分布（单位：万元） 2010年长兴岛市场总价结构集中在25-40万元，以低总价为去化趋势。 总价结构25-40万占总体的64%，超过50万总价的产品需求度明显减弱； 大于80万总价的产品为单价较高的大面积的公建产品； 产兴岛市场供应特征分析 2010年市场单价结构分布（单位：元/平） 2010年长兴岛市场单价结构集中在3500-4500元/平 主力单价区间3500-4500元/平，占总体的57%， 目前区域单价水平不高，未来有一定攀升空间。 单价5000-6000元/平以上的产品去化量减弱， 大于6000元/平的产品为公建产品。 产兴岛市场供应特征分析 未来区域项目将以小高层和不超过18F的高层为主 区域已知项目——基本情况 项目名称 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 建筑形态 容积率 开盘时间 嘉恒广场（四期） 2 6 小高层、高层 3.00 预计2011.09 兰亭假日 7（一期5.5） 12 多层5F*4栋，小高9F*8栋 1.6 2010.12.09 朗庭山 8.8（一期3.3） 18.8 小高10F*4栋、11F*6栋，高层15F*4栋 2 预计7月 益凯蓝岸 7　 　14 小高层9F*6栋、高层17F*6栋 　2 预计2011.06 长兴湾 65 100 多层、小高层、高层 1.50 2010.9 联华一号 10 14 小高层、高层 1.78 ——　 海悦花都 11.4 ——　 多层，高层 ——　 ——　 琳熙美地 一期1.7 —— 多层6F*4，小高11F*2 ——　 ——　 区域产品建筑形态主要是多层、小高层、高层，区域对多层、小高层建筑形态认可。 已知项目平均容积率约为2，区域未来项目将趋向高密产品。 产兴岛市场供应特征分析 目前产品主力面积段：60-80 ㎡面积段占比达60%以上，市场供应呈现集约化趋向 区域已知项目——项目户型面积区间、主力户型情况 项目名称 面积区间（㎡） 主力面积区间（㎡） 占比 嘉恒广场（四期） 50-135 60-80 80% 兰亭假日 75-130 70-80 65% 朗庭山 43-125 66-80 60% 益凯蓝岸 57-120 80-90 50% 长兴湾 62-143 60-94 60% 联华一号 60-100 —— —— 和美华庭 30-13