中国房价攀高的内在原因与解决对策.pdfVIP

２０１１年第４期　　　　　　　　　　　　　 　　山 东社 会 科 学　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Ｎｏ．４ 　总第１８８期　　　　　　　　　　　　 　　ＳＨＡＮＤＯＮＧＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＳ 　　　　　　　　　　　　 ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．１８８ ·经济与管理研究 · 中国房价攀高的内在原因与解决对策 乌东峰　雷华平 （湖南省社会科学院，湖南长沙　４１０００３；长沙理工大学，湖南长沙　４０１１１４） ［摘要］　抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。通过构建购房者间、购房 者与房企间、房企与政府间博弈模型分析，观察到房价攀高的内在因质：地方财政对土地出让 金的过度依赖与公权监督的缺位，未能有效制衡政府行为，造成土地事实上的垄断，并衍生出 房地产强大的议价能力，房企将其掌握的信息优势结合攫取了超额利润；购房者重买轻租传 统的消费行为亦进一步推动了房价攀高。防患房价攀高风险须构建制衡地方政府权利体系， 改革土地出让金制度，降低地方财政对土地出让金的依赖；同时需要完善市场微观主体，纠正 市场失灵，培育和扶持房屋租赁市场，以实现租买互构格局；还要通过独立的房价专家委员会 统计核算房地产成本，使房价透明公众化，降低房价上涨预期，引导购房者理性购房等。 ［关键词］　中国；房价攀高；内在因质；择策 ［中图分类号］Ｆ２９３．３１　［文献标识码］Ａ　［文章编号］１００３－４１４５［２０１１］０４－０１２８—０４ 　　中国房价持续攀升，年涨幅远高于ＧＤＰ增长与居民收入增长，政府多次提出要力抑房价上涨势头，抑制 高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。房价持续攀高不仅严重透支公众消费能力，也影响了房地产 业的可持续发展，关乎国家经济发展安全。本文认为，有效抑制高房价，需要了解和解析房价攀高的内在机 理与深层原因，以便择策的臻善。 一、购房者之间的ＫＭＲＷ声誉模型及扩展 购房者之间一次博弈类似囚徒困境（表１），合作表示都不购买，不合作表示购买。两个购房者在不完全 信息下重复博弈，博弈的顺序是这样的：首先自然选择购买人１的类型；购房者１知道自己的类型，购房者２ 只知道购房者属于理性的概率是（１－ｐ），非理性的概率是 。其次两个购房者进行第一阶段博弈。再次观测 到第一阶段博弈结果后，进行第二阶段博弈；观测到第二阶段博弈结果后，进行第三阶段博弈；如此等等。最 后理性购房者１和购房者２的支付是阶段博弈支付贴现值之和 （贴现因子为 ）。 δ 假设非理性购房者选择“冷酷战略”，只要购房者２在ｔ－ｉ选择不合作，然后就永远选合作。根据博弈 顺序得出的最优博弈策略（如表２所示）。 表１ 表２ 购房者２ ｔ＝１ ｔ＝２ … Ｔ＝ｉ … Ｔ 合作 不合作 非理性购买者１ Ｄ Ｄ Ｄ Ｄ Ｃ Ｃ 购房 合作 －１，－１ －１０， 理性购买者 ０ １ Ｄ Ｄ Ｄ Ｃ Ｃ Ｃ 者１ 不合作 －１０，０ －８，－８ 理性购买者２ Ｄ Ｄ Ｄ Ｃ Ｃ Ｃ 　　购房者２的期望支付为（因为购房者１跟购买者２是对称的，所以只要考虑一个即可）： 　收稿日期：２０１１－０２－１０ 　作者简介：乌东峰，男，湖南省社会科学院教授，博士生导师。 雷华平，男，长沙理工大学硕士研究生。 １２８ ｊ－２ ｉ－１ ｉ （－１）× ＋［ｐ×（－１）＋（１－ｐ）×（－１０）］× ＋［ｐ×０＋（１－ｐ）×（