房地产项目销售策略—武汉天伦107公馆项目商业销售策划.ppt

天伦107公馆项目商业销售策略报告 谨呈：湖北天伦房地产开发有限公司 全国视野 本土智慧 为青山楼市注入专业力量 铺佐生意是我们的志业 2 青山107公馆项目整体考虑，商业难度相对较大，且产品类型多样。 受项目地块、容积率、商业指标等多种条件限制，本项目商业主要分为裙楼商铺和三层以上LOFT产品，商铺又分为临街商铺、内铺、二层商铺等多种产品。 大家顾问站在市场与营销的角度，经过对本项目产品多次研究，在本次报告中对项目产品进行了系统梳理，针对性提出了营销多种解决思路。通过不同解决方案的比较，得出相对较为客观的结论。 本次汇报，是前阶段《营销策略报告》的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意见，进行的针对性调整。 第二部分：产品分析与销售目标梳理 3 商铺与LOFT产品梳理 4 项目营销研判 第三部分：商业销售策略 5 商业总策略 7 三层及以上LOFT营销策略 6 一二层商铺营销策略 目 录 第一部分：区域案例成交分析 1 青城华府产品结构分析 2 青城华府成交分析 第一部分：区域案例成交分析 青城华府产品结构分析 青城华府成交分析 青城华府产品结构分析 青城华府商业重要研究目的：商铺产品特征，目前销售情况等对本案的启示 项目位置：工业大道与友谊大道交汇处 一期商铺面积：1.9万方 项目商业开盘信息 目前入市104套，实际销售85套，实收均价约15951元/平米； 销售方式：大客户优先选房，散户集中开盘； 产品特征：两层社区型商业底商街区形式 项目商业信息 临街商铺 内街商铺 保留商铺 单套产品为独立两层结构，设计有独立楼梯与上下水管道； 临街商铺38个，面积共计4899.81平米，平均面积129平米； 内街商铺66个，面积共计8098.42平米，平均面积122.7平米； 商业产品设计特点：上下两层独立设计，双层联售，内街商业占比较大 S2首层标准层 S2二层标准层 商业产品设计特点： 可售商铺面积段分布图 商铺面积100平米以下商铺占比26%； 100-200平米商铺占比37%； 200-300平米商铺占比22%； 300平米以上商铺占比15%. 产品主要面积段集中在100-200平米及100平米以下，单铺面积200平米以上占有一定比例 S1 S2 G1 G2 G3 产品号 已售 未售 S1 32 0 S2 21 0 G1 20 0 G2 3 10 G3 9 9 合计 85 19 商业销售情况分析：临街商铺销售完毕，内街商铺存在滞销 临工业大道商铺与规划路商铺销售完毕； G1的内街小铺完全销售，G2与G3部分内街商铺共计19套未售； S1 S2 G1 G2 G3 青城华府成交分析 高 低 高 低 商业单价表现：总价控制下商铺位置与面积的平衡，临街商铺价格较对较高 S1临规划路与工业三路，实收单价在2万-2.5万之间； S2临街商铺单价1.5-2万元，内街1.5万元以上； G1临工业路部分实收单价基本上1.8万-2万元之间，内街部分小铺单价偏高； G2内街商铺单价全部为1.5万元以下； G3为小区入口内街，单价为1.5万元以下。 内街考虑到返租，单价将再打7.9折，部分实收价则低于1万元 S1 S2 G1 G2 G3 临街商铺高价也能售完，内街商铺价低也难销售； G1的内街离工业路较近，铺面较小，单价在1.5万至2万元，但完全销售； G2与G3部分内街商铺如果考虑返租21%，则单价低于1万元，但仍有19套未售。 高 低 高 低 S1 S2 G1 G2 G3 商业总价表现：产品总价区间主要集中在100-200万之间 S1临规划路与工业三路，实收总价在100万-200万之间； S2临街商铺主要在100-200万元，内街200-300万元； G1G3临工业路部分实收基本上300-500万元之间，部分商铺超过500万以上，G1内街部分小铺总价在200万以下； G2内街商铺总价全部为200-300万元区间； G3小区入口内街，总价在300-500万元之间； 内街考虑到返租，总价将再打7.9折。 临街G1G3商铺高于500万也较好销售，其它低于500万高于300万商铺开盘销售最快； S1S2内街低于200万也较好销售，G2G3内街商铺总价高于200万难销售； G1内街小铺总价低于100万，内部认购最先售完； 滞销内街商铺价值偏低，但最大问题在于单套面积过大，总价过高。 商业成交表现：临工业路商铺需求最大，小面积内铺销售较好 商铺已售产品面积主要集中在200平米以下； G1内铺开盘前内部认购全部销售； 临工业大道商铺面积在200-300平米左右，总价在300-500万，部分产品超过500万，开盘最先一批售完； S1规划路临街商铺与内铺第二批售完； G2G3内街商铺产生滞