2013年海南天利海口滨海风情度假小镇项目市场可行性研究报告_53p_前期策划.pptVIP

四、项目取得方式 天利集团提出项目合作条件： 合作范围：可以于四个地块一并收购，亦可以各个地块分开合作； 收购方式：在建工程转让。 收购价格：天利龙腾湾（公寓部分）： 天利总部项目（别墅部分）： 天利万豪酒店： 天利填岛超五星酒店： 土地手续情况：为可进行正常二级开发的经营性用地； 后续开发：由我方进行公寓、别墅和酒店等建设、开发销售工作 合作方式建议 五、投资分析 项目指标设定 区域 物业类型 地上面积 （平米） 地下面积 （平米） A区 会展中心 119380 　 B区 万豪酒店 44735 33223 C区 天利总部别墅 14000 5600 D区 龙腾湾公寓 145000 43500 龙腾湾商业 45000 　 三星级酒店 30000 9000 E区 七星级酒店 70000 21000 透水构筑物 11393 　 填海面积 117263 　 合计 468115 112323 项目收入情况设定 地块 物业类别 规模（平米，个） 销售单价 （元/平米，个） 销售率 销售额 （万元） B区 万豪酒店 44735 —— —— —— C区 天利总部别墅区 14000 30000 100% 58800 D区 龙腾湾公寓 145000 18000 100% 261000 龙腾湾商业 45000 25000 100% 112500 配套车位 715 120000 30% 2574 三星级酒店 30000 —— —— —— E区 填岛超五星级酒店 70000 —— —— —— 项目销售收入情况表 酒店经营收入情况表 酒店类别 房间数 （间） 平均出租率 平均房价 （元/天） 三星级酒店 375 88% 400-500 万豪酒店 373 78% 1100-1300 填海酒店 318 75% 1600-1800 小计 1066 　 B区万豪酒店收入情况 类别 指标 项目总投入（万元） 69520 酒店收入（万元） 投资周期8年 53717 投资周期10年 64507 投资周期12年 74528 项目 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 万 豪 酒 店 房间数 (个) 373 373 373 373 373 373 373 373 373 373 373 373 租金单价 （元） 900 900 1000 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 1300 1300 出租率 （%） 60% 70% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 当期净收入（万元） 7348 8572 10886 11974 11974 13063 13063 13063 13063 13063 14151 14151 净收入折现（万元） 5833 6301 7408 7546 6987 7057 6535 6051 5602 5187 5203 4818 类别 指标 项目总投资（万元） 69520 12年经营总收入（万元） 74528 毛利润（万元） 5008 毛利率（%） 7.2% 成本科目 测算对象 单位 测算量 单价（元） 成本(万元) 单位可售成本 备注 总成本费用 　 　 　 　 69520 15540 　 A、开发成本 　 　 　 　 69520 15540 　 一、土地成本 总可售面积 M2 44735 955 4274 955 大配套按240元/M2建筑面积计 土地费用 总用地面积 M2 44735 715 3200 715 　 海域费用 总海域面积 M2 　 　 　 　 　 大配套费 总建筑面积 M2 44735 240 1074 240 　 二、前期费用 总建筑面积 M2 44735 120 537 120 　 三、建安成本 总地上面积 M2 44735 7905 35363 7905 　 1、万豪酒店 建筑面积 M2 44735 7905 35363 7905 　 四、红线内市政管网工程费 总建筑面积 M2 44735 200 895 200 给水+排水+变配电+室外电缆+燃气+道路+水泵 五、园林环境工程费 总景观面积 M2 44735 300 1535 343 　 万豪酒店部分 景观面积 M2 30707 500 1535 34