个人房地产租—售转换投资的最优停时分析.pdfVIP

第9卷第6期 滁州学院学报 V01．9No．6 2007年11月 JOIJIINALOFCHUzHOUUNⅣEIISrrY NOV．2007 个人房地产租一售转换投资的最优停时分析 肖 肖 (安徽理工大学数理系，安徽淮南232001) 摘要：在房地产价格存在随机波动条件下，对个人房地产租一售转换投资问题进行了建模并利用最优停时 理论求解了该模型，给出了最优停止决策的最优阀值及相关结论。 关键词：房地产；租一售投资；最优时机；最优停时 中图分类号：F830．59 文献标识码：A 文章编号：1673～1794(2007)06—0015—04 作者简介：肖肖(1982-)，女，湖北英山人，助教，硕士，安徽理工大学数理系。 个人房地产投资是指个人主体将一定的资本直接或间接投入房地产业，以获得所期望的报酬的经济活 动。这类投资问题有很多研究的范畴，这里我们仅考虑二手房的租一售转换投资问题，即研究投资者如何在 随机波动的房价中把握好有利的租一售转换投资时机以获取最大的收益问题。 为解决投资者出售房产最优时机选择问题，蔡晓钰等flJ(嘲基于实物期权建构了问题的期权原形，并利用 最优停时的方法对模型进行了求解。但他们的研究仅限于投资者拥有闲置的需要出售的房产情况而没有涉 及到租一售转换的问题。然后鉴于此，本文拟建模研究此类投资问题。 1模型建立 1．1问题提出 当投资者拥有闲置房产时，一般会有三种处理方式：出租与出售或闲置。考虑物业管理费等支出，闲置是 有成本的，所以理性的投资者不会让它产生负现金流。若房价没升幅，短期内房产无法售出，则谨慎的投资 者可能会转为长线投资，选择通过租赁来逐步回收投资资金，等待出售时机。下面将研究随机波动的房价处 于什么水平时，投资者才会通过权衡租赁与出售的收益，把握好时机，从而理性而科学地做出转租为卖的决 策。 1．2模型假设 现对投资者所面对的房地产市场及其投资行为做一些合理的假设； (1)房地产的出售是瞬时的即在现行市场价格下投资者的出售决策会立即实现。 (2)房地产价格服从几何布朗运动，且投资者的出售行为并不会影响到房产价格即投资者是价格接收者。 (3)房地产的出售需要一次性支付一定的出售成本，并设定投资者有一个保留价格。 (4)出租房产的年租金收入为各年平均的租金收入即可设其为一固定常数。 (5)投资者在任意时刻都要做出继续(保持租赁状态)或停止(转租为卖)两种决策。 1．3分析模型 设房地产的价格P服从如下形式的几何布朗运动唧。 咖@=即O№+typ(t)dw(t)， (1) 收稿Et期：2007--08—02 —15— 万方数据 其中p@为房地产的价格过程，常数p，盯，分别称为P的漂移参数和方差参数，即P的期望增长率和波动率； ￡-N(O，1)。 若记R为出租房产的年租金收入，C为拥有房产而产生的每年平均支出，则R-C相当于出租房产的年 平均收入，记胁嘏一C，K为投资成本，0为投资者的最低保留估价，则K+O相当于出售期权的执行价格，令Ⅳ_ K+O。如果在t，时刻投资者做出了停止决策，那么他所获得的超额利益用连续复利的贴现因子贴现到零时刻， 为 吩，1)划2e-4ds+e～(Pt-N)=等+e“o。-N-M_r_)， (2) 其中见是t时刻所售房产的当期价格：r为常贴现率；y函，力是超额收益函数，它表示l时刻以p-p。价格出售房产 收益的现值。 如果在t时刻投资者不立即出售而是选择等待，说明等待具有更大的价值。若把投资者等待出售房产的 最优时间记为，则这一时机的选择问题为如下最优停时问题： ‘ 儿∥细kl‰Lr”(纠一铷 ㈣ 其中