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房地产开发流程及相关知识分享 一、基本概念与大致阶段划分 2003年以来，网络上活跃着这样一种理想“自己掏钱买地，请人建，自己住”，被称为个人集资建房。 2006年，温州个人集资建房联盟256余会员，集资1.2亿，取得土地，2009年1月，项目开始动工建设。 只要试图进入地产行业，就要遵循行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到 血一样的教训。在这个行业里面，规则比任何行业都要显得重要。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。 房地产企业是指集合土地、资金、人力、物力等生产要素，创造利润，承担风 险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交 换、维修、装饰及至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、 转让等经济活动在内的经济实体；概括地讲，即是指从事房地产开发经营的各 种有关经济活动，在满足社会需要的同时获取利润、进行自主经营、独立经济 核算，并具有法人资格的经济单位。 房地产开发指在依法取得使用权的土地上，通过资本和人力的投入，进行土地 开发，基础设施建设，进行房屋建设与经营的活动。 特征：强烈的资源整合属性 与房地产有关的三个基本概念 需要整合的社会资源 房地产开发阶段划分 房地 产开 发 土地开发阶段 房屋开发阶段 大体阶段划分 从开发程度划分 从建设、经营、管理划分 房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的全过程，是综合性房地产开发经营活动。这一开发经营 活动往往由某一个房地产开发企业或建设单位负责完成，包括从投资决策、土地使用权获取、规划设计、土 地开发、房屋建造、公共服务设施的配套建设、工程竣工验收、商品房租售直至交付使用和管理的全部内容。 房地产开发经营流程 二、项目决策阶段 项目甄选 可选择签订项目意向协议 宏观 微观 可行性研究 重点：区位分析、宗地概况、 配套情况、周边信息 重点：政策分析、社会经 济状况、土地获取、金融 税收、合作风险 重点：初步定位目标客户 与价位。 重点：规模、布局、档次 重点：开发周期安排、投 资规模与进度 重点：确定投资来源与筹 措方式，成本、收入估算 及财务评价 项目决策 房地产经营决策的具体内容比较多，且贯穿开发项目的全生命周期。 ?经营战略决策 ?投融资及财务决策 ?经营组织与人事决策 ?经营目标与计划决策 ?产品及开发决策 ?价格与成本决策 ?工程指挥决策 ?生产销售决策 ?物业管理决策 项目决策活动是整个项目开发经营活动的核心与灵魂。 三、前期工作阶段 前期工作阶段主要指的是完成项目投资决策到具备工程建设条件的工作周期。主要 工作内容包括： 中国现行土地制度的要点： ?全部土地为社会主义公有； ?分为全民所有（国有土地）和集体所有土地两种情况； ?城市市区土地属国有土地； ?市郊及农村土地一般属集体土地；法律规定属国家的除外； ?土地登记：由县级以上人民政府对所辖土地登记造册，核法《国 有土地使用证》、《集体土地使用证》。依法登记的土地所有权和 使用权受法律保护。 ?土地有偿限期使用制度：除国家核准的划拨土地，凡新增用地和 原有土地改变用途和使用条件，进行市场交易等，均实行有偿限期 使用。 ?土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 取得国土使用权的途径： 1） 通过行政划拨方式取得； 2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3） 转让取得；（买卖、赠与等） 4） 出让方式取得（招拍挂、协议出让）； 5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6） 通过司法裁决取得； 7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限。 开发部的兄弟们，办理土地证就意味你们漫长办证道路开始了哦~~~亲~很辛苦哦~~~ 征地拆迁是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体 所有的土地征为国有，对原集团用地上的建筑物、构筑物进行拆迁，并给 予补偿的行为。 适用法律不同：《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法》 实施主体不同：房管、国土 土地权属不同： 补偿不同： 征收土地的补偿费包括土地 补偿费、安置补助费以及地 上附着物和青苗补偿费、新 菜地开发建设基金、复垦费 等。 城市房屋拆迁补偿包括被征收房屋价值的补 偿； 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的 补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补 偿。 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35公顷的，其他土地超过70公顷的，由 国务院审批； 城市房屋拆迁 集体土地征地拆迁 规划程序 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据。建设用地规 划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 立项、可研和环评，开发部的亲，请常备醒酒药哦~~~