物业经营管理七物业财务管理.pptVIP

（二）股票投资决策 1.股票投资的特点。 （1）股票投资是一种权益性投资。 （2）股票投资的风险大。 （3）股票投资的收益不稳定。 （4）股票价格波动性大。 2.股票估价 股票估价是指对某种股票进行分析评价以确定股票的投资价值。 股票价值=未来各期股利的现值+未来售价的现值 3.股票投资的收益 投资收益率=【（未来股利收益+价差收益）】/股票购入价格*100% 4.股票投资决策 投资者应分析是否进行股票投资。主要应分析比较股票的收益水平的高低、股票投资是否适合投资者等内容。 在选择了股票投资后，就要进一步分析投资在哪一种股票中，是投资于普通股，还是优先股。 应认真选择投资时机。 5.证券投资组合 证券投资组合是指投资者为了分散证券投资的风险，而将资金同时投放在几种证券上的行为。 证券投资组合的风险可以分为系统性风险和非系统性风险。 物业企业进行投资的形式从不同的角度划分有如下几种： 1.按照投资性质，可以有生产型资产投资和金融性资产投资。 2.按照投资时间长短，可以有长期投资和短期投资。 3.按照投资的风险程度，可以有确定性投资和风险性投资。 4.按照投资方向，可以分为对内投资和对外投资。 三、物业管理投资形式 （一）财务分析的内容 1.企业所有者 2.企业债权人 3.企业经营决策者 4.政府 （二）财务分析的意义 1.分析是评价财务状况、衡量经营业绩的重要依据。 2.财务分析是挖掘潜力、改善工作，实现财务目标的重要手段。 3 .财务分析是合理实施投资决策的重要步骤。 （三）财务分析的原则 1.科学性 2.适用性 3.可比性 4.全面性 5.辩证性 （四）财务分析的方法 1.趋势分析法 趋势分析法又称水平分析法，是通过对比两期或连续数期财务报告中的相同指标，确定其增减变动的方向、数额和幅度，来说明企业财务状况或经营成果的变动趋势的一种方法。采用这种方法，可以分析引起变化的主要原因、变动的性质，并预测企业未来的发展前景。 趋势分析法的具体运用主要有三种方式：一是重要财务指标的比较；二是会计报表的比较；三是会计报表项目构成的比较。 （1）重要财务指标的比较 重要财务指标的比较，是将不同时期财务报告中的相同指标或比率进行比较，直接观察其增减变动情况及变动幅度，考察其发展趋势，预测其发展前景。 重要财务指标的比较，可以有以下两种方法： 第一，定基动态比率 定基动态比率是以某一时期的数额为固定的基期数额而计算出来的动态比率。其计算公式为： 定基动态比率=分析期数额/固定基期数额 第二，环比动态比率 环比动态比率是以每一分析期的前期数额为基期数额而计算出来的动态比率。其计算公式为： 环比动态比率=分析期数额/前期数额 （2）会计报表的比较 会计报表的比较是将连续数期的会计报表的金额并列起来，比较其相同指标的增减变动金额和幅度，据以判断企业财务状况和经营成果发展变化的一种方法。会计报表的比较，具体包括资产负债表比较、利润表比较和现金流量表比较等。比较时，既要计算出表中有关项目增减变动的绝对额，又要计算出其增减变动的百分比。 （3）会计报表项目构成的比较 但在采用趋势分析法时，必须注意以下问题：第一，用于进行对比的各个时期的指标，在计算口径上必须一致；第二，应剔除偶发性项目的影响，使作为分析的数据能反映正常的经营状况；第三，应运用例外原则，对某项有显著变动的指标作重点分析，研究其产生的原因，以便采取对策，趋利避害。 2.比率分析法 比率分析法是通过计算各种比率指标来确定经济活动变动的分析方法。比率是相对数，采用这种方法，能够把某些条件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于进行分析。比率指标可以有不同的类型，主要有三类：一是构成比率；二是效率比率；三是相关比率。 （1）构成比率 构成比率又称结构比率，它是某项财务指标的各组成部分数值占总体数值的百分比，反映部分与总体的关系。其计算公式为： 构成比率=某个组成部分数值/总体数值 （2）效率比率 效率比率是某项经济活动中所费与所得的比例，反映投入与产出的关系。利用效率比率指标，可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。 （3）相关比率 相关比率是以某个项目和与其有关但又不同的项目加以对比所得的比率，反映有关经济活动的相互关系。利用相关比率指标，可以考察企业的相关业务安排得是否合理，以保障运营活动顺畅进行。 注意以下几点： 第一，对比项目的相关性。 第二，对比口径的一致性。 第三，衡量标准的科学性。 3．因素分析法 因素分析法是依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法。采用这种方法的出发点在于，当有若干因素对分析指标发生影响作用时，假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一个因素单独变化所产生的影响。 因素分析法具体有两种：一是连环替代