【核心能力培养】使学生掌握物业服务合同基本法律知识.pptVIP

第四章 物业服务合同 【核心能力培养】使学生掌握物业服务合同基本法律知识； 能正确订立物业服务合同； 并处理物业服务合同纠纷。 【具体教学目的】掌握物业服务合同订立的主体、内容、履行； 理解物业服务合同的特征； 认识物业服务合同的重要性； 掌握前期物业服务合同的内容及限期。 【教学重点】物业服务合同的内容、履行。 【教学难点】物业服务合同的内容及履行。 第四章 物业服务合同 第一节 前期物业服务合同 第二节 物业服务合同 第三节 物业服务合同的订立与履行 第四节 物业服务合同的变更、解除、终止和违约 第一节 前期物业服务合同 一、前期物业服务合同概述 二、前期物业服务合同的内容 引例4—1 瑞都国际住宅小区开发商在售房合同中承诺该小区的物业服务费不超过每平方米每月1.5元。可是当业主办理入住手续时，管理该小区的精诚物业服务有限公司却要求业主交纳每平方米每月2.5元的物业服务费。全体业主认为这不合理，要求按照原购房协议的约定收取物业服务费。精诚物业服务有限公司则认为购房合同是开发商的事，开发商所承诺的事项与物业服务公司无关。为此，业主与精诚物业服务有限公司发生了纠纷。请您运用相关知识对本纠纷进行简要的评析。 一、前期物业服务合同概述 （一）前期物业服务合同的概念 是指在前期物业管理服务阶段，由开发商（或建设单位）与物业服务企业就该阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务企业开展物业服务活动的依据。 （二）前期物业服务合同的特征 1、前期物业服务合同的过渡性 2、前期物业服务合同虽由开发商与物业服务企业签订，但牵涉到业主的权利和义务 3、前期物业服务合同的要式性 二、前期物业服务合同的内容 （一）当事人的基本情况 （二）物业的基本情况 （三）服务内容与质量 （四）物业服务费用 （五）双方的权利和义务 （六）违约责任 （七）其他事项 第二节 物业服务合同概述 一、物业服务合同的概念与特征 二、物业服务合同的形式 三、物业服务合同的内容 引例4—2 刘某于2006年8月购买了阳光花园的商品房一套，并与海逸物业服务有限公司签订了物业服务委托合同，约定无电梯的房屋按照每月每平方米1.20元收取。当月，刘某便一次性交付了2006年8月至12月的物业服务费用。 2007年4月20日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司签订了一份物业服务合同，约定由海逸物业公司继续在阳光花园小区提供物业服务，服务期限为2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物业服务费按照每月每平方米1.20元直接向业主收取，逾期交纳的按日收取0.3%的滞纳金。同年5月1日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司又签订了一份合同，约定原物业服务合同自即日起移交海逸物业服务公司并继续有效。不久，海逸物业公司又填写了“物业服务收费备案审核表”，收费标准确定为无电梯房每月每平方米1.25元，电梯房1.55元，并加盖了业主委员会印章，并将此表送交物价管理部门备案。 2007年4月17日，业主刘某交纳了2007年1月至10月的物业服务费。但是从2007年11月起，刘某拒绝交纳物业服务费。2008年5月18日，海逸物业服务公司将刘某诉诸法院，请求判令刘某按照1.25元的标准支付物业服务费，并按照每日0.3%的比例收取滞纳金。请问： 1．业主委员会代表业主签订的物业服务合同是否对业主发生效力？ 2．上述案例中的“物业服务收费备案审核表”的内容是否构成物业服务合同的一部分？ 一、物业服务合同的概念与特征 （一）合同认知 合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据不同的标准，合同可以分为： 1、单务合同与双务合同 2、有偿合同与无偿合同 3、有名合同与无名合同 4、诺成合同与实践合同 5、要式合同与不要式合同 6、主合同与从合同 7、束己合同与涉他合同 8、本约与预约 9、格式合同与非格式合同 （三）物业服务合同的特征 1、当事人是特定的 2、物业服务合同是一种劳务合同 3、物业服务合同是诺成合同 4、物业服务合同是双务合同 5、物业服务合同是有偿合同 6、物业服务合同是要式合同 二、物业服务合同的形式 （一）什么是合同的形式 是指合同当事人就意思表示达成一致的具体表现形式。根据我国《合同法》规定，合同的