房地产估价三市场比较法.pptVIP

第三章 市场比较法 化学工业出版社 市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况修正 房地产状况修正 求取比准价格 第三章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 二、市场比较法的理论依据：替代原理 第三章 市场比较法 三、市场比较法的适用条件和适用范围 第一节 市场比较法的基本原理 三、市场比较法的适用条件和适用范围 1、适用条件：活跃的市场 资料可以搜集 可比实例与估价对象相关 可比实例与估价对象供求一致 差异可以调整 三、市场比较法的适用条件和适用范围 第一节 市场比较法的基本原理 三、市场比较法的适用条件和适用范围 2、适用范围：住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 第一节 市场比较法的基本原理 四、市场比较法的操作步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求出比准价格 第二节 搜集交易实例 一、搜集交易实例的途径 （1）查阅政府的房地产交易资料。 （2）向房地产经纪机构和房地产经纪了解 （3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解 （4）同行之间相互提供。 （5）与房地产出售者或其代理人 第二节 搜集交易实例 二、交易实例的搜集内容 ①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系；③成交日期；④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)；⑤付款方式⑥交易情况 第三节 选取可比实例 一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价象房地产状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或能 够修正为正常市场价格。 第三节 选取可比实例 二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产； ②交易类型吻合； ③日期应尽量接近估价时点； ④可比实例成交价格应尽量为正常价格。 第四节 建立价格可比基础 一、统一付款方式 【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款30%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。 【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算： 第四节 建立价格可比基础 二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 四、统一面积内涵 五、统一面积单位 第四节 建立价格可比基础 【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。 第四节 建立价格可比基础 【例3-2】 折现到估价时点 甲房地产统一付款过程示意图 15万美元 估价时点 0.5年 1年 32万元 32万元 估价时点 0.5年 1年 乙房地产统一付款过程示意图 第四节 建立价格可比基础 【例3-2】解：(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则： 甲总价=76.42万人民币 乙总价=15万美元 (