房地产估价四收益还原法.pptVIP

第四章收益还原法 化学工业出版社 第一节 收益还原法的基本原理 预期原理 收益还原法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的净收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 二、收益还原法的理论依据 一、收益还原法的概念 三、收益还原法的适用对象 有收益或潜在收益 第一节 收益还原法的基本原理 1.搜集有关房地产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 是假定房地产在充分利用、无空置（即100％出租）情况下的收入。 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用 5.估算净收益； 是由有效毛收入扣除运营费用后得到地归属于房地产的收入。 6.选用适当的还原利率； 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 四、收益还原法的操作步骤 第二节 收益还原法的计算公式 一、基本计算公式 第二节 收益还原法的计算公式 一、基本计算公式 在实际估价中，一般假设资本化率长期维持不变，即rl＝r2＝r3＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为： V= 第二节 收益还原法的计算公式 二、净收益和其他因素不变的情况 1.若收益年限为有限为n，则 第二节 收益还原法的计算公式 【例题4-1】某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若资本化率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？ 解： 第二节 收益还原法的计算公式 2.若收益年限无限，则： 整理得： 二、净收益和其他因素不变的情况 第二节 收益还原法的计算公式 二、净收益和其他因素不变的情况 【例题4-2】某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，若资本化率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？ 与例4-1的25年收益期限的房地产价格213.50万元相比，例4-2收益期限为无限年的房地产价格要高36.5万元（250-213.5＝36.5）。 第二节 收益还原法的计算公式 三、净收益按等差级数变化的情况 1. 收益年限为有限年的公式 第二节 收益还原法的计算公式 2.? 收益年限为无限年的公式 三、净收益按等差级数变化的情况 第二节 收益还原法的计算公式 【例题4-4】预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？ 三、净收益按等差级数变化的情况 第二节 收益还原法的计算公式 　1.? 收益年限为有限年的公式 四、净收益按等比级数变化的情况 第二节 收益还原法的计算公式 　解： 四、净收益按等比级数变化的情况 【例题4-6】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为30年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？ 　1.? 收益年限为有限年的公式 第二节 收益还原法的计算公式 四、净收益按等比级数变化的情况 2. ? 收益年限为无限年的公式 　此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限n为无限年。 第二节 收益还原法的计算公式 四、净收益按等比级数变化的情况 2. ? 收益年限为无限年的公式 　【例题4-7】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？ 解： 第三节 净收益的求取 一、净收益的含义 　所谓净收益是指以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营（组织）的诸要素相结合产生的总收益，扣除资本、劳动力和经营（组织）按其对总收益的贡献程度所能得到的适当分配额，剩余额即为房地产净收益。简言之，净收益是指总收入减去总费用的余额。 第三节 净收益的求取 二、不同收益类型房地产净收益的求取 （一）出租型房地产：依据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用后的金额。租赁收入则包括有效毛租金收入和租赁保证金，押金等。 （二）经营性房地产净收益的确定：经营性房地产又可分为工业生产经营型房地产、商业经营型房地产以及农业用房地产几种： 1.工业生产经营型房地产：其净收益依据产品市场价格及原材料、人工费用等资料计算，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润后的金额。 第三节 净收益的求取 二、不同收益类型房地产净收益的求取 2.商业经营型房地产：其净收益依据经营资料计算，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和利润后的金额。 3.农业用地：其净收益是由农业用地平均年收入后扣减种苗费、人工费、化肥农药费、加工费、材料费、水利费、家具费、税