投资xcx名苑小区建设项目投资策划书.docVIP

第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称1.1.2 项目1.1.3 项目1.1.4 项目1.1.5 项目阿瓦提XX名苑小区计划分三期完成，项目计划总建筑面积20万平方米，主要包括酒店、高层商住楼及多层商业区。总投资3亿元，计划分三期完成，其中一期工程投资5000万元，二期工程投资1.5亿元，三期工程投资1亿元。1.2 建设单位1.3 项目可行性研究报告研究范围 1..1 编制依据 （1）国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年 （2）《地市房地产开发管理暂行办法》 （3）《城市房地产开发经营管理条例》 （4）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （5）《中华人民共和国城市规划法》 （6）《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （7）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （8）《中华人民共和国特权法》 （9）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （10）《房地产项目经济评价方法》 （11）《阿瓦提县国民经济和社会发展2015年远景目标》 （12）《XX地区2010年统计年鉴》 （13）项目建设单位提供的项目相关资料 （14）关于编制《XX名苑小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）》的技术服务委托书 1.3.2 研究范围 根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容： 分析研究项目的、项目建设 3、确定项目的建设 主要经济指标 序号 指标名称 单位 数量 序号 指标名称 单位 数量 1 建设内容与规模 1.1 总用地面积 平方米 58258.88 1.5 绿地率 % 36.04 1.2 总建筑面积 平方米 185201.515 1.6 居住总套数 套 1396 1.3 建筑密度 % 34.95 1.7 居住总人数 人 4467 1.4 容积率 3.179 1.8 停车位 位 235 第二章 2.1 市场投资环境 2.1.1 国家政治形势及有关政策 国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”) 要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。 2011年内连续三次上调存贷款基准利率，连续五次上调金融机构存款准备金率。 发改委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 这一切政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产市场稳定健康发展，系列政策是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房房价反而是保证和促进上涨的力量。 2.1.2 全国房地产市场现状及发展趋势 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。?金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，职工住房公积金贷款最高额度由现行的２０万元提高到３０万元。贷款额度提高至３０万元后，为了减轻借款人还款压力，贷款年限由现行的最高２０年放宽到最高贷款年限为３０年。.1.3 区域房地产市场分析 作为农业第一大县——阿瓦提县，随着XX纺织工业城的定位，地位更加突现。伴随着新一轮援疆工作的开展，阿瓦提县工业园区良好的硬件设施和各项优惠政策，吸引了浙江雅戈尔股份有限公司、河南新野纺织股份有限公司等22家企业先后来阿瓦提县投资建厂。 阿瓦提县正向着实现城市化、工业化、农业现代化第二、三产业的加速发展，现代工业经济从无到有，电力、纺织、农副产品加工、塑料化工、农机制造和建材企业初具规模。.1.4 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目