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中国社会科学院金融研究所 金融论坛 2004年第45期(总第61期) 2004年11月10日 完善我国住宅金融体系迫在眉睫 中国社科院金融研究所 杨涛 胡滨 在一国经济增长与社会发展过程中，居民住宅作为特殊消费品， 对于经济体系中的资源配置与资本结构起到重要影响作用。根据世界 各国经验来看，在工业化达到一定程度之后，住宅产业在整个国民经 济运行中将会占有举足轻重的地位。与此相适应，发达市场经济国家 往往都具有一套完善的住宅金融体系来支持住宅产业的健康运行，一 方面通过这套体系来维持住宅产业的发展和适应居民消费需求结构 变迁，另一方面则以此来实现特定政府目标，如协助中低收入阶层改 善居住条件。 1 从中国目前情况来看，随着改革开放以来的住房制度改革与住宅 产品的市场化发展，目前住宅产业的主要发展目标，一是实现住宅活 动的开发规划、勘察设计、建筑施工、销售经营、服务管理等各个环 节的现代化，从而自整体上提高住宅质量和水平，加快住宅建设，服 务于广大人民的居住条件改善；二是住宅产业发展在适应中国城市 化、工业化进程的同时，避免对宏观经济的稳定发展造成波动和负面 效应。这对于中国住宅金融体系的构建和完善提出了许多新的要求， 具体来看，既要通过健全住宅金融体系的功能来更好地为住宅产业良 性发展提供有效的金融支持，又要通过促进住宅金融活动的效率与效 益提高，进而有利于中国金融改革与金融深化。 基于上述要求，我们看到，虽然目前政府和社会各界对于住宅产 业和住宅金融日趋重视，相关的土地和信贷政策也成为政府的重要调 控手段，但就整个住宅金融体系来说 ，还缺乏系统的发展思路与制度 安排。对于如何构建和完善住宅金融体系，我们从以下几个方面进行 抛砖引玉的粗略分析。 一、关于住宅金融的概念范畴 从我国根据国际惯例进行的行业分类可以看到，我们通常所说的 房地产业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他 等四方面，而房地产金融则不仅涵盖这些领域的金融活动，同时也包 括纳入了建筑业的房地产投资建设的相关内容。虽然在目前的研究 中，房地产业、房地产金融与住宅产业、住宅产业经常被混用，但我 们更加倾向于使用住宅产业与住宅金融来展开分析，这是基于两方面 的考虑：一是为了突出我们的研究重点是与个体消费者密切相关的家 庭住宅及其相关金融活动，不包括非住宅类房地产；二是房地产业与 房地产金融的概念并没有完全对应，而住宅产业与住宅金融的概念则 可以同时从理论上涵盖住宅产品从生产到流通的各个环节，更适合用 于理解住宅产品及其金融市场。 2 二、完善我国住宅金融体系的总体思路 1.实现政府职能在住宅金融体系建设中的合理定位 一方面，住宅产品的“私人性”，要求政府在住宅金融体系发展 中应坚持市场化导向。 住宅产品作为一种特殊产品，其基本特征就是某种满足个人特定 需求的私人品，是绝大多数人都需要的，也是现代社会中人们生存的 基本条件。强调住宅产品的私人性特征，对于政府来说有两方面的意 义。 首先，从长远来说，住宅产业与住宅金融的发展应坚持市场化的 导向，也就是在不影响经济增长潜力与稳定性的情况下，尽可能由住 宅产品的实际供给和需求来决定住宅产业的发展状况，进而由市场机 制来对支持住宅产业的金融资源进行优化配置。或者换句话说，政府 对于住宅产业与住宅金融的政策干预，应当尽量避免损害市场机制在 其中的内在活力。具体来看，政府应当彻底退出传统经济体制下所担 负的职责，一方面不应对公共部门的个人进行各种隐性住房补贴，不 应再作为住宅产品市场供求的中介，而是要在推进收入分配体制进一 步改革的同时促使住宅市场主体与交易机制的完善。另一方面，政府 应当退出住宅产品市场的竞争，更多地把住宅产业推向市场，尽量减 少对住宅金融体系运行的扭曲。例如我