城市综合体项目立项申报建议书.doc

 序 （一）市场分析 南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。 1、甲级写字楼市场分析 南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。 南京市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达 86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，南京市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。 2、优质商业市场 南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。 未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。 3、南京当前五星级酒店市场 南京市五星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。 4、中高档公寓市场 2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，2003－2007年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。 5、国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。 （二）项目定位 1、项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。 结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！ 2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例 持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。 考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展42%得销售型物业。持有型商业中商业20万平米，写字楼20万平米，酒店6.5万平米，服务式公寓2.5万平米，销售型物业中商业街5万，soho办公10万，高档公寓20万平米。 3、持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置, 故南京项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。 其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。