地产企业不同融资方式核心财税问题解析与规划.ppt

缴纳环节： 信托设立时，委托人缴纳 信托终止委托人收购资产时，受托人缴纳 信托存续期内，受托人向第三方转让资产时，受托人缴纳 * 企业股权收购税务问题解析与筹划 买方：税赋较重，风险较大。 （1）股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 （2）标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业帐上有3000万元白条。 （3）该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单。例如：过去偷税。） （4）该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司） 境外直接转让股权的筹划 使企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 将增值分段，创造境外转让股权 （1）在境外避税港先建立全资子公司 （2）将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税[2009]59号文件第七条第三款） （3）境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额纳税。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10% 12.同业拆借或民间借贷的财税问题 12.1 委托贷款的注意事项 12.2 统借统还的好处 12.3 关联方借款的注意事项 12.4 资金的集中监管的几种模式 12.5 借款费用的特别纳税调整 12.1 委托贷款的注意事项 根据《贷款通则》的定义，“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”。 集团内部企业之间委托贷款发生的利息收入全额应照章纳税，且委托贷款利率也不能为零。 12.2 统借统还的好处 《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税字[2000]7号）：“为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。” 第二条规定：“统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。” 12.2 统借统还的好处 国家税务总局《关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知》（国税函[2002]837号）的规定:“集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。因此，对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制。凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。” 12.2 统借统还的好处 《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）第一条规定“关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题　企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。 以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。” 12.2 统借统还的好处 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十