富森领峰项目营销策划提案VIP

富森领峰项目 富森领峰项目 营销策划提案 营销策划提案 附件: 附件:《 《富森领峰项目营销策划提案市场分析 富森领峰项目营销策划提案市场分析》 》 2010/05/18 2010/05/18提案整体思路 一 一 防城港宏观市场概况 二 二 本项目所在的竞争市场概况 三 三 项目形象定位 四 四 项目客户定位 五 五 项目整体营销策略 六 六 项目推售策略部署提案纲要 第一部分 防城港市场概述 第四部分 本项目价格策略防城港宏观市场概况项目价格制定原则及思路本项目所在区域竞争市场概况项目价格制定 第二部分 本项目形象定位项目预期推盘价格 第五部分 本项目整体营销策略项目资源素质价值研判项目SWOT分析本项目整体营销思路项目核心价值提炼项目营销关键点 第六部分 本项目推售策略项目形象定位项目推广语、居住理念导出项目推售原则 第三部分 本项目客群定位项目一期推售顺序防城港消费市场研究 附件:防城港市场分析本项目客群定位推导结论提案纲要 市场概述 市场概述 项目形象定位 项目形象定位 项目客群定位 项目客群定位 项目价格策略 项目价格策略 整体营销策略 整体营销策略 物业推售建议 物业推售建议市场概述??新政对区域市场的影响 1、相对于2007年政府调控,今年新政力度之大,决心之强前所未有,目标仍然是通过压 制投资投机性购房打压房价,发达地区及部分上涨过快城市房价下调在所难免,而由于国 家政策的不连续性,政策将会针对市场进行不断调整,市场将会在平稳中过渡。 2、北部湾作为政府重点政策倾斜地区,市场前景相对乐观,防城港、钦州、北海等三线 同 同 城市市场起点较低,刚性需求旺盛,受到政策负面影响相对较小,房价整体仍将保持向上 趋势。 致 致 行 行 3、北部湾地区房价偏高的区域和楼盘将陆续出现均价下降现象,但房价偏低的楼盘和区 观 观 域将保持现有水平或小幅增长,以自住需求为主的楼盘受政策波动相对影响较小。 点 点 4、在景观、产品、地段方面具有相对优势的高品质楼盘抗跌性较强,消费者对于性价比 高的高品质楼盘将保持更高兴趣,如何扩大项目优势、弥补项目劣势,进一步提升项目竞 争力是我们应对市场的重要课题。 5、防城港市场异地客户出于移民及投资的需要,一次性或分期付款比例较高,楼市新政 对于此部分客户影响相对较小,各项目对异地客户的争夺战将愈演愈烈。市场概述??城市发展规划小结 防城港市地处广西北部湾经济区的核心区域,已经纳入国家发展战略, 在中国-东盟自由贸易区和泛北部湾区域合作中具有得天独厚的比较优势 ,城市发展潜力无限。 继核电集团开工之后,武钢集团也将相继开工。工业、旅游业恢宏开发 规模,不断展现本市在北部湾经济圈中举足轻重的重要地位,同时也将为 这所城市带来更多的工业人群、旅游者以及投资客。与以旅游业主发展的北海及与以工业主发展的钦州相比,防城港的经济 形态显而更为全面,而当前防城港不管是与南宁还是北海、钦州相比,相 对较低的楼价都在向外表明这是一块价值洼地。市场概述??防城港房地产市场环境小结 继北部湾经济区建设获批后,《北部湾规划条例》顺利通过,防城港 城市在北部湾经济区中的区位优势突显,全国各地中大企业、投资客纷 至沓来,房地产业投资增长连年居全区首位,一跃成为北部湾经济投资 热点。 显而易见,过去被市场严重低估的房价,即将被热烈的投资市场引爆 。市场概述??片区在售项目分析小结 防城港市房地产业发展的核心板块,城市居住核心区,景观丰富,配 套完善,市场竞争能力较强,是投资、自住购房首选。 个别项目产品优势突出,市场竞争强劲;其它项目产品同质化严重, 自身优势不明显,市场竞争能力较弱。 营销手法单一,品牌包装欠缺,概念引用不到位,推盘节凑缓慢,精 品楼盘欠缺。 相比价格优势不明显,上涨空间较大。 外地投资、度假需求明显,比例不断增长。市场概述??竞争市场分析小结 阳光海岸,北部湾首席滨海城邦。项目优势明显突出,产品丰富,一线海 景,配套成熟,旋袭中高端市场需求,且被广大客户高度认可,更是外来投资 和季节性居住客户首先项目。项目超大开发规模,持续放量,强劲的竞争局势 将贯穿本案全程。项目片区近10个项目在售,主要定位中端市场,虽产品自身无可圈可点优势, 但相对实现紧凑产品特征,和片区景观优势,深受广大中产阶层喜爱。而且大 多项目刚刚进入二期开发阶段,未来市场供应量仍然比较充沛。竞争环境态势 相当严峻。 另外,新行政中心区的投资开发近两年刚起步,现正处于开发投资热潮中, 东西大道与南北大道一带大量项目正进行基础工作,预计将在下半年或明年初 推向市场,而且新区城市规划、景观优势、投资潜力并不亚项目片区,可见项 目未来的竞争市场是如何激烈。提案纲要 市场概述 市场概述 项目形象定位 项目形象定位 项目客群定位