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港田花园营销推广及广告策略 目 ? 第一部分 ??推?策略 ?售??及?售?段安排 ?售??分析?售?段安排 ?售策略 ??策略 ?段?售策略 市???期 策略 ?? ?售推?目? ?售必??件 ?售物件 推售?位 ?售渠道 造?安排及促?手段 (二)市???期 策略 ?? ?售推?目? ?售必??件 ?售物件 推售?位 ?售渠道 造?安排及促?手段 促?期 策略 ?? ?售推?目? ?售必??件 ?售物件 推售?位 ?售渠道 造?安排及促?手段 ?格策略 定?策略 ?格定位 2. ?位??的?定 定?的影?因素 ?格走?建? 付款方式建? 第二部分 ?告推?策略 ?告?求?重? 各?售?段?告策略 市???期 重?投放媒? 平面?告?求? 市???期(????手的??) 重?投放媒? 平面?告?求? 促?期(????手的??) 重?投放媒? 2、 平面?告?求? 四、推??用?? 第一部分 ??推?策略 第一??售??及?售?段安排 ?售??分析 港田花?正式?售??取?於法律文件、工程?度、??包?宣?工具完成情?、周????手等因素,按照目前?度,中原建?二○○一年三月份?售,原因如下: 市??件有利 深圳每年的4月底,11月底有??“房地?交易?”即通常所?的“春交?”、“秋交?”。3-4月,10-11月是深圳地?比?活?的?期,特?是“春交?”前後是?多?展商????的?期,??3月份??在市???方面是比?理想的。 相??售法律文件基本?? 一般情?下,?件不成熟,?早??行????售???面影?,因??部??期?,如未??售?,在?署房地???合同之前,客?仍有考?空?及?定可能。加大了?售人?促使客?成交的?度及流失部分可?取的客??源。?另一方面考?,?部??活?如未能?到?期效果,或?部??期??都?使港田花?很???持?旺?,?而演?成?期?售?,???展商回收?金和???售是十分不利的。 同?,本?案的目?客???香港客?很重??案的手?是否?全,尤其?案是否取得?售???客???起到十分??作用。而照?司????今年春?前月可拿到?售?,?然具?了公??售的法律?件,但受到春?的影?,?使?售?生中?,自然停?一段??,使?告的效??弱,不宜形成???象,所以不宜在春?前??。既??????在春?後的3月份。 ?案工程?度配合 明年上半年深圳地?市?的供?量?大,接近封?、准??的???多,估??皇?片?推出新?和清?尾?有不下10?,?有6000?新?位供?。?於外?????,工程?度慢、?期?花?影?客???信心。根?我司前期市??查,港人?於?花的??一般在6?月??,在??物???上偏好于??,而本?案?在明年年中才封?,?於中?期?花,?以提供有力的信心?客?。如果?早?售,?在?售初期?到良好??,必然要投入?多的?告宣??用,吸引?的客?相?一部分?因?工程?度原因而等待?望,造成客??源流失,?而造成?告?用的浪?。 因此公??售??客更快?定??的前提是有一定工地形象,且能保??定高速的工程?度,??在2001年3月主??到14?左右,到6月底封?(估?)前的?一段??是一般?花的旺?期。 ???售工具完? 目前市?上?展商均十分重?地?形象,花?大量的??及精力?行前期宣???以及???境的?造,?量使??氛?接近交???,?予客??展商具?力的信心及???景的描述,往往能????售起到事半功倍的效果。 ?售工具一般包括??包?、宣??料??、媒??定等,而?售工具的????,一般需要??月甚至更?的??,?於本?案??,?售工具?????十二月?始,除去二月初春?假期,到三月份?售可以基本完???、展板、宣???、??宣?片等宣??料。 ???手推?情? 本?案直接???手?港城?庭,目前“港城?庭”?然工程?度?慢,但售??和?板房建?的速度快?本?案,??其售????板房在今年12月底至明年1月可以投入使用,在?售方面的硬?已具?。而本?案的?售??????手的?售??存在三?情?:1、先于???手?售;2、????手同??售;3、在???手之後?售。 ??以上情?,中原???策及?劣?如下: 先于???手?售??先??市?先?到第一批客?,是一??攻性?售策略,但也同?????手做了免?的?告宣?;????手同??售,直接正面的?攻,拼打,?售成?取?於??的素?、?格、服?、促?手法等,往往?果??致?格大?;在???手之後?售,?在一定程度上?失第一批客?,但通????手的?售可以?解到市?的反映,???手的弱?和??,以便做出正?的?售??,出?市?反守?攻。 根??手?售??,中原建??取不同?策,如下: A、若“港城?庭”在今年??售 建?本?案?取