高淳地产项目行销企划报告.docVIP

南京高淳地产项目行销企划报告 第一部分 市场研展篇 1 一、南京房产概况: 1 1、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 2 2、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 3 3、2005年各片区新建商品房价格分析 4 (1)溧水 4 (3)浦口 5 二、高淳印象 5 二、高淳商业环境分析及展望 6 (一)高淳整体商业环境概述 6 (二)高淳现有商业分布 6 (四)高淳商业发展前景展望 9 (五)高淳专业主题商业市场分析 10 三、房地产市场研究 16 1、在售商业物业竞争市场分析 16 2、在售住宅项目竞争市场分析 19 第一部分 市场研展篇 一、南京房产概况: 2005年1-8月南京房地产市场分析: 由于受到房产新政的影响,整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态,希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌;开发商则不轻言降价,只通过推精装修房,赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈,使得二季度的市场供求与一季度相比,有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示:购房者对3000-5000元/平米房屋的需求有所上升,购房者认为,在新政的影响下,商品房的价格应该有所下跌。这是3000-5000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4%契税的影响,购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据,2005年二季度,南京房地产市场总需求(新建商品房和存量房,包括2005年一季度的未满足的需求141万平米)为 368 万平米(其中新建商品房需求 236万平米),总供给(新建商品房和存量房,包括一季度未被消化的供给)为 580 万平米(其中新建商品房实际供给 435平米)。总供需比为 1.57:1 ,与 2005年一季度相比,供大于求情况有所加剧,其中新建商品房的供需比是 1.84:1 。 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据, 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米,其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米,大于二季度的供应总量。 今年前3个月,我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了10%左右。而新政实施后的3个月里,房价的增幅基本控制在5%以内。 从最近的情况看,8月中旬,受整个市场回暖以及成交区域变化的影响,全市商品住宅的成交均价是4481元,比8月上旬上升了4%。其中,江南8区商品住宅的成交均价是5988元,比上旬提高了1%。 南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后,现已适应调控带来的变化,逐步步入稳定的发展期。具体表现在:消费者开始由观望转为寻机入市,购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强;开发商对市场的认识也更加客观,经营也更加合理,定价也更加理性。比如,有的楼盘开始出现小幅让利;有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断,南京房地产市场已经进入了平稳回升的发展轨道。 2、各大板块市场发展现状: 1、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 单价在 4001-5000元/?之间的比例最高为37.1%;其次是单价在5001-6000元/?的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东,逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东,城南的比例也在上升,在区域上从集中逐渐走向分散,其中城中和河西的偏好比例基本持平,分别为21.4%和19.6%,虽然所占比例最高,但较上季度比例都有所下降,实际上对城中的偏好程度比该比例会更高,因受到该片区难以企及的房价,使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品;城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固,处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气,其偏好比例为18.7%,位居第三;另外,江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加,总比例达到18.1%. 2、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 区域 地块数量 实际出让面积 成交金额 楼面单价 (单位:平米) (单位:万元) (单位:元 /?) 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注: 1.楼面地价统一以容积率1.2计算;