集体土地房屋产权登记制度初探.pdf

论文摘要 近几年来，国有土地房屋的产权登记管理从无到有，正逐步走上法制化、 规范化的轨道，而集体土地房屋的产权登记管理却存在立法、实践滞后的状况。 从建国初期到现在，国家出台的相关法律法规只适用于城市规划区国有土地范 围内的房屋产权登记，至今没有一部专门针对集体土地房屋产权登记的规范性 文件。因此研究建立集体土地房屋产权登记制度具有十分重要的现实意义。完 善的集体土地房屋产权登记制度有利于保护农民的合法权益，控制集体土地上 房屋建设规模，降低拆迁改造的难度，规范农房交易行为，盘活农民资产等等。 论文采用理论分析与实证分析相结合、总体分析与典型个案相结合的方法， 从制度现状中找出制度缺陷，并从各地的实践中总结经验，再加以分析论证， 最终研究建立城阳区集体土地房屋产权登记制度。 论文主要由以下章节构成： 第一章绪论。主要介绍了研究的意义与目的，集体土地房屋产权登记制度 的历史发展，研究的方法与基本思路，研究的主要创新论点与不足之处等。 第二章论文研究的理论与法律基础。包括物权理论、不动产登记理论及行 政法学理论等。 第三章我国现行集体土地房屋产权登记制度剖析。首先对我国集体土地房 屋产权登记制度现状进行了介绍，制度缺失是其最主要的特点。 然后对制度缺失的原因进行了分析。一是因为土地制度的限制。我国土地 制度的二元式设计，使国有土地制度与集体土地制度发展不平衡。同时，集体 土地使用权登记工作落后，导致了集体土地房屋产权登记工作落后；二是由于 我国不动产登记制度的缺陷。房屋、土地分别登记，增加了不动产登记立法的 难度。而且，我国的不动产法多从管理角度入手，缺乏真正物权意义上的不动 产登记制度；另外，农民缺乏维权意识，集体土地房屋产权登记的激励不足， 集体土地房屋所有权证的用途受到质疑等也是造成集体土地房屋产权登记制度 缺失的重要因素。 随后又对制度缺失产生的负面效应进行了阐述。集体土地房屋产权产籍管 理混乱，农民的合法权益得不到保护，拆迁工作难度加大，容易引发财产纠纷 - 1 - 与权属争议是其主要表现。 最后提出了建立和完善集体土地房屋产权登记需要思考的三个问题。首先， 应当明确集体土地所有权主体。一是已属于村农民集体所有的土地，应明确为 村农民集体所有。二是已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，应依法确认为 乡（镇）农民集体所有。三是村内有两个以上的农村集体经济组织或村民小组， 应确认各农村集体经济组织或村民小组为相应的集体土地所有权主体。其次， 应当规范集体土地房屋转移。一是应当允许集体土地房屋依法转移。允许集体 土地房屋产权转移对于实现农民集体土地房屋财产价值，保护农民的合法权益， 促进城乡房地产一体化管理，提高土地利用率，有效配置土地资源具有积极作 用和重要意义。二是要规范集体土地房屋产权转移。再次，应当建立集体土地 房屋抵押制度。 第四章集体土地房屋产权登记制度案例分析。分别以安徽省、江苏省盐城 市、山东省滕州市、河南省郑州市开展集体土地房屋产权登记实践为例，介绍 了各地在进行集体土地房屋产权登记方面的做法。并对各地集体土地房屋产权 登记工作的经验及开展集体土地房屋产权登记工作的特点、难点与缺陷进行了 总结。各地集体土地房屋产权登记工作的经验有：一是以规范性文件指导工作。 各地在开展集体土地房屋产权登记工作之前，大都制定了地方性规范用以指导 该项工作的开展。二是能够正确对待历史遗留问题。有些地方在开展集体土地 房屋产权登记工作时，能够顺应形势、正视现实，对有关政策出台前的房屋及 因农村房屋产权情况复杂造成的手续缺乏的情况，能够特事特办、简化手续、 灵活处理。三是多部门配合，共同管理。鉴于集体土地房屋登记发证地域范围 广，工作量较大，只有房产管理部门、土地管理部门与村镇建设管理部门多部 门发挥各自优势，协调配合、共同管理，方能把集体土地房屋产权登记管理工 作做好。各地开展集体土地房屋产权登记工作的特点有：一是地理环境条件不 平衡；二是农村经济发展不平衡；三是农民对房屋产权登记发证的需求不平衡。 各地开展集体土地房屋产权登记工作的难点有：一是集体土地房屋产权原始证 明不足；二是农村违法占地、违法建房情形相当普遍。三是农村集体土地房屋 登记发证收费难。各地开展集体土地房屋产权登记工作的缺陷有：一是规范