论楼顶空间权利的归属及利用.pdfVIP

摘 要 我国城市人口的迅猛增长和土地资源的日益紧缺，使得城市建筑物不断向 高层化发展，区分所有的建筑物已成为城市居民最主要的居住方式。与此同时， 关于区分所有建筑物的争议不断增多。随着业主权利意识的抬头以及楼顶空间 经济利益的逐渐显现，实践中房地产开发商、区分所有人、物业公司以及其他 第三人关于区分所有建筑物的楼顶空间的矛盾纠纷尤为突出，许多区分建筑所 有权人对楼顶空间的产权归属及利用问题提出质疑。 楼顶空间位置微妙，位于区分所有建筑物的外缘以外，在物理性质上与楼 顶紧密相联，又与建筑物的基地原属一体，其权属认定及利用使用涉及建筑物 区分所有权和空间权两种制度，而这两种制度在我国立法上有待完善，这就使 得对楼顶空间的利用无章可循，处理纠纷无法可依，而学说理论上的分歧又加 剧了实践中的混乱，因此有必要对楼顶空间归属及利用问题加以全面系统的研 究。论文从建筑物区分所有权和空间权的理论研究出发，在此基础上对楼顶空 间的权属认定及利用过程中产生的纠纷进行分析。论文在结构安排上分为四章： 第一章：楼顶空间权属认定的理论基础。楼顶空间的权利设置和行使涉及 建筑物区分所有权及空间权两种制度，本章内容对上述两种制度的相关理论做 一个系统介绍，对全文起到理论铺垫的作用。 第二章：楼顶空间的权利归属。本章首先从楼顶空间的功能用途、楼顶与 楼房空间的关系、楼顶空间的主要利用形式三方面介绍了楼顶空间的属性，接 下来对楼顶空间的权利归属进行了论证。依“壁心说和最后粉刷表层说”,楼顶 空间属于区分所有建筑物的共用部分, 除非其他业主一致同意，楼顶只能属于 该楼的全体区分所有人共有。这是处理楼顶空间权利归属的一般规则。在第三 节中，笔者总结了在行使决议权、收取收益费用、妥善处理与顶层住户关系上 需要把握的几个具体解决规则。 第三章：楼顶空间权利行使的冲突表现及对策。这一章对区分所有权人、 房地产开发商、第三人以及物业管理人因楼顶空间的使用而产生的权利冲突进 行了分析，提出了解决方法，并针对我国楼顶空间的使用现状，阐述了对楼顶 空间权利行使的基本原则。如文中所述，对楼顶空间的使用要遵循多数决定原 1 则、整体利益优先原则、约定原则、经济效益与环保效益统一原则。 第四章：楼顶空间利用中的具体问题研究。在对楼顶空间利用过程中所涉 及的理论知识及冲突类型进行总结梳理的基础上，本章运用上述规则，解决实 践中常见的几类具体争议案件，对楼顶平台安装太阳能热水器、楼顶花园、加 层扩建及在楼顶平台安装公共设施等利用纠纷进行了法律分析。 关键词：楼顶空间；共有部分；建筑物区分所有权；空间权 2 Abstract The increment of the city population and the comparative shortage of the land conduce the commercial housing in the city to be continuously more high-level. The condominium building has become the leading mode of residence in the city. It’s necessary to make space exploitation and utilization. In the meanwhile, with the awareness of the household right and the gradual visibility of the utilization and economic benefits of the space above the roof, more and more disputes com