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市场有效性理论在中国房地产市场的适用性分析 签名： 丁勇才 导师签名： 张秀智 日期： 2007 年 5 月 8 日 4 市场有效性理论在中国房地产市场的适用性分析 中文摘要 我国房地产业经过二十多年的快速发展，市场化程度不断提高，规模越来 越大，在社会经济生活中发挥着不可替代的重要作用。房地产业以其产业关联 度强、对 GDP 贡献量大的特点，成为促进我国国民经济增长的支柱产业之 一。随着我国住房制度改革不断发展，房地产作为商品的概念已经深入人心， 房地产价格更是成为普通老百姓关注的热点问题之一。因此，房地产价格的变 动规律，以及房价与市场信息的关系，是值得研究的重要课题。 关于价格与信息的关系，20 世纪 60 年代，Paul Samuelson 和 Fama 最早提 出了著名的有效市场假说（Efficient Market Hypothesis ，简称EMH ）。EMH 或市场有效性理论的核心是指，在一个信息通畅的市场上，如果价格或价格的 变化总能及时、准确、充分反映所有的可得信息，则价格或价格变化是无法预 测的，任何投资者都不能持续获取超额收益，这样的市场便被称为“有效市 场”。市场有效性理论体现了经济学家们一直梦寐以求的东西——竞争均衡。 并且，与西方经济学完美市场的条件相比，有效市场的条件较为宽松，有效市 场相比西方经济学完美市场更接近现实。 市场有效性理论最早起源于金融经济领域，其相关理论和实证研究亦多集 中在证券市场（特别是股票市场）。直到 1984 年美国学者 George W. Gau 发 表有关房地产市场有效性实证研究的论文后，市场有效性理论才逐渐被用于研 究房地产市场。这就为研究房地产价格的变动规律，以及房价与市场信息的关 系，提供了一个新的角度。 运用市场有效性理论来研究房地产市场，其背后有一个假设前提：即房地 产市场已经具备市场有效的条件。但是，对比市场有效的三个充分条件（无交 易费用、无信息搜集成本、认识一致），即便是像欧美国家这样发达的房地产 市场，由于存在交易成本（包括信息搜集成本），很难满足市场有效的条件， 更不用说仍处在快速发展过程的中国房地产市场。 为此，本文要研究的是：从房地产市场与证券市场的差异、中国与欧美房 地产市场的差异分析开始，对比市场有效的三个充分条件，讨论市场有效性理 论在现阶段中国房地产市场的适用性；按照市场有效性理论中的检验方法，对 1 市场有效性理论在中国房地产市场的适用性分析 北京写字楼等 12 个房地产市场的弱式有效性和半强式有效性进行检验，进一 步证明了现阶段中国的房地产市场还不具备市场有效的条件，因而不能简单套 用市场有效性理论；最后，谈一谈市场有效性理论对发展中国房地产市场的启 示。 关键词：房地产市场 市场有效性 适用性分析 启示 2 市场有效性理论在中国房地产市场的适用性分析 Abstract As the Chinese real estate industry has developed fast for over 20 years ，the degree of the marketing has improved so much. The Chinese real estate market is getting larger and larger，while playing a very important role in social economic lives. The real estate industry is characterize of strong indu