我国农村宅基地取得制度改革研究.pdfVIP

  摘 要   当前我国农村宅基地制度自身在指导思想和内容安排上存在先天缺陷，同时 城镇化、工业化的快速发展以及市场经济呼唤要素流通的本质要求又与宅基地制 度内容充满冲突，这些缺陷和冲突不仅使农民在宅基地上的财产权益得不到保 障，财产性收入渠道短缺，而且使市场机制高效配置宅基地资源的基础性作用难 以发挥，已经成为农村社会经济发展的桎梏之一。特别是在城市房地产市场发展 速度日益高涨，资产价值轮番上涨的刺激下，各种突破制度管制、自发显化宅基 地财产权益的行为出现了。对于这些，熟视无睹只能是暂时的选择，立法完善和 制度改革必须现实地回答这些问题，并提出有操作性的解决方案。党的十七界三 中全会明确指出“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地 用益物权”。当前，各地宅基地改革试点轮番上演，宅基地自由买卖、征收、置 换、出租、入股、换房、抵押、回购等等，创新模式层出不穷。 尽管在关于宅基地制度改革的各地试点实践和众多学术研究中，大都是以宅 基地流转或其他为切入点或突破口，但是本文认为将宅基地取得制度作为宅基地 制度改革的切入点更合适。从逻辑上来讲，宅基地取得是后续一切以宅基地或相 关其权利为对象的行为的逻辑起点，宅基地取得制度是宅基地制度体系中前置 性、基础性的规定。“取得”是其他行为的“因”，其他行为是“取得”之后产生 的“果”。 本文首先对建国后有关农村宅基地取得的法律法规和政策规章文件，进行了 系统整理和分析，通过研究我国宅基地取得制度的历史演进轨迹，探寻其变迁过 程所呈现出的特点和规律，找出现行宅基地取得制度设计的缺陷，从中揭示宅基 地取得制度与社会经济发展的互动关系，为进一步探讨农村宅基地取得制度改革 奠定了基础。 然后，对我国目前的宅基地取得、使用现状以及农民的改革意愿展开实地调 查（召开座谈会和发放问卷），从中发现问题，改革那些没有有效实现其追求目 标的法律法规、制度政策，为最终的规范分析提供经验证据支持，从而提高最终 政策建议的科学性、可信度和可操作性、实用性。 最后，从宅基地使用权原始取得制度、宅基地使用权继受取得制度以及相关 配套制度的创设这三大方面重构了我国农村宅基地使用权取得制度。 宅基地原始取得制度重构的主要内容：基于“户籍”而非“村籍”可申请宅 基地；以“个人”为主体分配宅基地用地指标，以“户”为单位申请获得使用，； 宅基地无偿分配和有偿使用相结合，并建立相应的退出机制；宅基地使用权的有 期限使用，使用期限截至原使用权人生命的终结；宅基地分配成为村民自治的重     要内容，村集体组织行使分配主导权，村民行使监督表决权。 宅基地继受取得制度重构的主要内容有：允许宅基地依法流转，依据原始取 得是否有偿和受让者身份的不同实行分类管制；借鉴国外“法定地上权”理论和 我国国有划拨土地补交出让金后入市流转的实践，实行宅基地受让有偿使用；立 法明确宅基地继承的期限性、继承原则、方式；宅基地受让取得方式主要包含宅 基地流转（出租和转让）、抵押实现、赠予等。其中，宅基地继承取得制度重构 的主要内容有：宅基地使用权继承是其上房屋继承的附属继承，且具有期限性； 宅基地继承取得严格遵循“死后继承”和“男女平等”原则；宅基地继承方式与 继承法相关规定一致，依继承人身份判定是否有偿。 相关配套制度的创设与完善主要是从以下四个方面着手：宅基地使用权同公 民财产权、民法和物权法法权制度的衔接；农民社会保障制度的创新与完善；宅 基地使用权流转市场管理制度的建立健全；进城农民工住房问题的妥善解决。 关键词：宅基地；原始取得；继受取得；制度     Abstract Some birth defects exist in the current system of rural housing land in the guidelines and contents of its own. At the same time, there are full of conflicts between the current system of rural housing land and the requirements that the rapid development o