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政府物业管理职能之研究 摘 要 政府职能是行政管理领域中一直备受关注的问题。在物业管理行业发展如 此迅速的今天，要很好的履行政府职责，必须对政府在物业管理这一领域中的 职能定位有很好的理解，并且能够在实践中不断地适应、调整。鉴于现实物业 管理中政府与市场、企业、社会之间问题多且复杂，政府对物业管理职能的研 究符合我国转型期社会面临的多元治理体系的发展趋势。明确政府在物业管理 中的职能，是解决物业管理面临的众多问题的对策之一，对于促进我国物业管 理行业的健康和可持续发展有深远而十分重要的现实意义。 本文从产权理论、公共选择理论、委托代理理论、价格理论入手，在总结 我国物业管理行业的发展现状、存在问题，以及分析其形成原因的基础上，对 政府在物业管理领域的职能定位和应对策略作了探讨。本文涵括六个方面： 第一部分 导论。主要阐述了本文的研究背景，对目前国内从政府角度研 究物业管理的文献进行了简单的综述，并且对国际上一些国家具有自己特色的 物业管理模式和方式进行了阐述，让大家对国内外物业管理行业有个初步的认 识。 第二部分 政府物业管理职能理论分析。这一部分主要阐释了物业管理的 概念、特征、特点、现代物业管理与传统房屋管理的不同、物业管理与社区管 理的关系，以及政府基本职能的内涵、市场经济条件下政府职能的角色定位、 市场失灵、政府管制的基本理论。在此基础上，引入了产权理论、公共选择理 论、委托代理理论、价格理论等相关理论，阐述了这些理论对政府在物业管理 中有效履行职能的指导意义，打下了本文的理论基础。 第三部分 新时期我国政府物业管理职能面临的现状、存在问题及原因分 析。这一部分先对我国物业管理行业的现状和存在问题进行了概括，然后分析 了我国物业管理行业发展出现问题的原因。这些原因是多方面的，既有物业管 理具有公益性和综合性等的原因，也有物业服务企业自身管理体制不健全、服 务水平不高等因素，甚至业主自身的原因。但是鉴于本文是从政府角度研究政 府在物业管理中的职能以及所承担的责任，因此，本文着重从政府角度寻找我 国物业管理发展陷入困境的原因，主要有：法制方面，法律法规滞后于行业发 展需求；体制方面，市场竞争机制没有真正形成；政府职能方面，管理缺乏系 1 政府物业管理职能之研究 统化。 第四部分 其他国家和地区政府物业管理职能的实施及经验借鉴。这部分 对美、日、英、澳、韩、新、香港 7 个国家和地区的物业管理模式进行阐述， 并分析其经验，总结出政府提供完善的法制体制为物业管理发展作保障、行业 协会居中发挥重要作用、允许多种管理模式共存、物业权和管理权真正分离四 个做法，为下一步提出定位和具体对策作出借鉴。 第五部分 新时期我国政府物业管理职能定位及完善对策。这是本文的主 体部分。政府在经济行业发展中的职能作用是十分明确的，但政府在物业管理 行业中的职能设置却不能简单沿用一般性经济行业的行政管理框架，这是因为 物业管理行业提供的是特殊产品——“准公共产品”。因为这种特殊性，政府对 物业管理行业的发展和规范，必须根据准公共产品行业的规律和特点，确立相 应的政府职能产界，采取相应的制度和管理方式，才能为社会提供合格而经济 的物业管理服务。本部分在分析政府在物业管理中的职能定位的基础上，提出 了完善政府物业管理职能的对策建议：一、政府需要通过规范自身行为，避免 职能越位；引导业主大会和业主委员会的建立与完善，确立业主自主权；借鉴 国际先进经验，将一些职能转让给行业协会；从而实现从物业管理“主角”到 “配角”的转变。二、通过把好“身份验证关”，完善市场准入制度；把好“招 投标关”，规范市场竞争机制；把好“价格关”，促进市场健康发展；从而为物 业管理的发展创造良好的环境，实现从“管理”到“服务”的转变。三、通过 完善法律法规，建立法制保障；加强监督考核，规范行业发展；健全机构配置， 提升监管效率；加强扶持引导，建立行业 自律机制；从而促进物业管理市场化 和规范化，实现从“运动员”到“裁判员”的转变。 第六部分 结论部分 重申本文的基本观点。物业管