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中国信用观察:房地产开发商的前景有所改善.pdf

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……………………………………………………………………… 中国信用观察:房地产开发商的前景有所 改善 主分析师: 李国宜, 香港; christopher_k_lee@ 其他联系人: 符蓓, 香港; bei_fu@ 目录 ……………………………………………………………………… 相关研究 WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT 2012 年 8 月30 日 中国信用观察:房地产开发商的前景有所改善 (编者按:随着欧洲陷入衰退和美国经济复苏乏力,投资者希望中国继续推动全球经济增长。但是, 中国经济自身也出现放缓。在近期发布的题为“中国信用观察”的系列特别报告中,我们讨论了以 下话题:推动中国经济发展的行业和机构,包括中国主权、银行业、企业部门、经济部门以及债务 市场等;标准普尔如何评估国有企业;以及我们的大中华区信用评级体系在区别信用方面的作用。 本文为该系列报告的一部分。) 中国房地产业的拐点隐现。在经历了今年年初的动荡之后,部分面临违约风险的企业已 经通过出售资产和对负债进行再融资稳定流动性。这些举措令开发商的根基更为牢固, 与此同时,紧缩的信贷状况开始放松,从而引发房地产销售一定程度的回暖和融资渠道 的重新开放。因此,标准普尔评级服务目前对房地产业展望的负面看法程度有所下降。 但我们指出,这一行业尚未走出困境。房地产销售的反弹将不会是全面性的,因为房价 在疲弱的经济环境中不会上涨且开发商之间的执行能力有明显差异。 对不同开发商的分析结果依旧好坏参半。实力较弱的开发商获得信贷的渠道远远少于实 力较强的开发商。而且对于那些项目数量有限且集中于限购区域的细分市场开发商而 言,销售依旧不佳。我们仍然预计很多公司的信用指标将在今年恶化。很多开发商销售 疲弱、盈利能力较低且偏好激进,这将限制它们负债的下降水平。 概览  对中资房地产业整体展望的负面看法程度有所下降。  在今年年初的低迷之后,住宅销售有所改善,因信贷限制放松和利率下调。  但部分开发商获得信贷的渠道和自身规模仍有限,因此很难降低高企的负债水 平。  评级趋势基本上仍为负面。 很多潜在购房者在2011 年并未入市,因为房价过高且很难获得按揭贷款。但随着政府 放松货币状况来刺激正在放缓的经济增长,银行已经对购房采取更为积极的态度。房价 走低和按揭贷款放松应继续支持面向首次购房者和改善型购房者的销售。2012 年第二 季度住宅销售显著上升,且这种态势似乎能够得到保持。 但房价仍然处于压力之下,因为房地产库存数量庞大。我们预计,房地产开发商将在 2012 年下半年进一步降价以清理库存,但幅度有所减轻。因此它们以牺牲盈利能力换 来现金流的改善。 我们相信,开发商将对收购土地保持一定程度的谨慎态度,因经济前景好坏参半。从 2011 年中期以来,很多企业已经减少土地收购以保持现金流水平。但是,如果市场的 反弹出现停滞,则重复在2009-2012 年以高价收购土地的行为将削弱开发商的流动性。 此外,政府不会放松对房地产业内投机行为的限制性行政措施。这意味着包括限购政策 在内的直接性措施不会退出,从而限制房价的涨势。 WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT 2012 年 8 月30 日 尽管如此,开发商已经从银行信贷放松中获益。银行在央行的信贷放松措施后放松了按 揭贷款和建设贷款。再加上房地产销售改善和减少土地收购,这应有助于稳定开发商的 流动性。整体来看,银行等债权人对房地产业依旧持谨慎态度,因为房地产销售表现不 均衡。信托曾在2011 年是房地产融资的主要来源之一,但已经减少借款且利息成本依 旧较高。小型开发商和财务实力较弱的开发商仍很难获得新借款。 中国房地产业内的兼并重

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