企业经营费用的计算.docVIP

3．企业经营费用的计算 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。 根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业(如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业)和生产性企业(如工厂、矿山等工业企业)两大类。经营性企业在经营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用（融资成本）和经营利润等；生产性企业在经营过程中的总费用主要包括生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用等。 企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法： (1)根据企业的财务报表进行分析调整计算 客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。 (2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用 如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况（过程较复杂）。 4、农用地种植费用的计算 以农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用（比如水井、灌溉管道等设施）；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗费（种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。 土地纯收益的概念及测算方法 (一)土地纯收益的概念 以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。 (二)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。 1、土地租赁中的土地纯收益求取 土地纯收益＝年租金总收入－年总费用（税费、管理费等） 2．房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益 房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用 房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率 房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度（比如7成新或8成新） ＝房屋重置价－房屋总折旧 房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本（注意不是建筑成材，除了建筑成本外，还有设计费、勘查费、利税等项目），一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算；房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况；房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理（是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏的因素，具体包括1：因使用建筑物而产生的磨灭、破损；2：自然腐朽化，随时间的经过或风雨侵蚀自然作用而产生的，一般不论使用与否，都会随时间的经过而产生折旧；3：因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤）、经济（是指建筑物使用过程中所产生的经济上的不合理或不适应的因素）和功能（因功能使用的落后或不不合适而引起的折旧）等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算（又称定额法、直线法，该方法假定建筑物在耐用年限中每年的折旧额相等），其计算公式如下： 房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限 3．企业经营中的土地纯收益求取 土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益 企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用 4．自用土地或待开发土地的纯收益求取 自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正（利用条件的比较），求得其土地纯收益。 5．农地种植中纯收益求取 农用地种植纯收益=年农产品总收入－年种植总费用  1页