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小户型营销小户型房产营销 一、 小户型房屋营销的支持要素 1、 地段支持 小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的绝对地理位置，二是小 户型产品的心理位置。小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其 关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度 等因素。小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费圈连接 的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。小户型产品的地段因素对小户型产品的营 销常常具有决定性作用。因此我们研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户型产品的地 段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所列举的因素中对小户 型产品的地段因素进行分析。 ◆ 与核心商圈的绝对距离： 与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。一个商业业态完全，服 务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚，思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无与 伦比。这些地段内，一般而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚集 了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与之相匹配的是他们的高收入与高消费。他 们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言人，从某种程度而言，他们就是这个城市时尚 消费的代言人。因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品创 新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在这些地段，在我们的市 场中，我们可以举例的便是解放碑比比皆是的精装小户型产品营销。产品的创新与产品的高 附加值是紧密联系在一起的，综观解放碑小户型楼市，我们可以得出这样一个结论，即装修 房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出清水房的价格。与装修房高昂的价格相适应的是， 该种产品的营销的先进性，重庆楼市中大多概念产品都是由他们贡献的，而他们的营销推广 费用比例也远远高出清水房。他们通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则从意识 形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离越近，这种状态也就越 明显。因此可以说小户型产品营销的繁荣程度是由核心商圈为轴心，向外延展的。从上述论 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址: QQ 证我们可以发现，核心商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的温床。高附加值 的产品与革新性产品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一个结论，即与核心商圈的 绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。 ◆ 与核心商圈的心理距离 与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位置的认识也不同。但是 通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达密切相关。公交系统越繁荣的地方， 人们的心理距也就越近。这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。小户型 置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物业，将 之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功能；二是准单身与准丁克家庭将 之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注 的是房屋的投资回报率与出租率。前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社 会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族（在老龄社会或者经济处于成熟期的社会或 许例外）。在重庆表现更为明显，当一个城市的中产阶层尚未形成之时，城市的年轻的白领 阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的发展阶段与我国教育改革的 程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在 25—35 岁这个年龄阶段。在这个阶段的年轻城 市白领，如果不是家底殷实，只能* 自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑 是奢侈品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市应该说是一个相对小的范 围。通过上述分析，我们可以勾画出城市小户型的购买者中的前两种目的的客户的形态。即 他们* 自己的知识与能力在我们这个发展的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能 够在这个生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压力，他们将大部分的时间 用在了发展自己的事业上，因此时间对他们而言，是第一重要因素。到达工作地与成熟商业 街区的时间成了他们对住房需求中的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价 格的高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们选择房屋的一个极其重要的因 素。在城市的时间距离，通常是*直达的公交车来计算