项目融资在城市土地储备中的应用研究.pdfVIP

摘 要 土地储备从试点到推广，现已成为城市政府培育和规范土地市场，实现房地 产宏观调控不可或缺的一项政策工具；特别是2007 年国家《土地储备管理办法 出台以后，土地储备作为一种法定的城市土地交易方式，其权威性和垄断性得到 了进一步确认。但在实际工作中也遇到一些问题，其中资金短缺成为制约各地土 地储备业务进一步发展的瓶颈。如何拓展融资渠道，建立多元的土地储备融资机 制，降低融资成本和风险，是保证土地储备制度获得可持续发展必须思考的重要 课题。项目融资是以项目本身所产生的未来现金流作为担保和还款来源的一种新 型的融资方式，其担保和贷款不依赖于债务人的信誉和资产。项目融资具有融资 额度大、方式灵活、项目导向性、风险分担和资产负债表外融资等优点。基于项 目融资的优点，针对当前我国土地储备融资渠道单一和资金短缺 问题，本文以 投融资学、工程项目融资和土地资源管理学等相关学科知识为理论指导，通过定 性与定量相结合，比较研究和个案分析相结合，从融资创新的角度提出将项目融 资引入城市土地储备。 本文详尽地分析了土地储备和项目融资的含义，对几种典型土地储备模式进 行了分析、比较，并详细分析了项目融资的特点及适用范围。结合研究资料和土 地储备的实际情况分析得出 一方面，当前我国存在大量的因没有找到合适的投 资项目而处于闲置状态的社会资本；另一方面，土地储备效益良好、投资土地风 险较低且能产生稳定的现金流。针对以上现状，若把闲散的社会资本通过项目融 资的方式引入到土地储备中，既可以解决闲置资金的投资问题，也可以解决我国 土地储备的资金来源问题，实现资源的合理利用，即在土地储备中采用项目融资 方式进行融资具有可行性。 当然当前我国在土地储备中采用项目融资也存在一些障碍，首先我国的相关 法律还不够健全，法律法规在土地储备和项目融资等很多方面存在漏洞和空白， 致使土地储备项目融资会缺乏足够的法律保护；其次，土地储备 发过程中存在 收购风险、 发风险和完工风险，这些风险也必然会传递给投资者；第三，政府 在土地储备中既扮演了政策制定者、执行者和监督者的角色，也扮演了具体业务 操作者的角色，是一个彻头彻尾的市场主体，容易产生暗箱操作，而这会极大的 1 减弱投资者的积极性。源于这些问题，把项目融资引入土地储备中还存在一定障 碍。当然这些困难也不是无法解决，针对以上问题，可以逐步完善和健全我国的 法律法规；采用回避、转移和共同分担 多种方法规避风险或减少风险损失；同 时土地储备机构与其下属和挂靠的土地 发企业彻底脱钩，各地国土资源部门及 所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场 发；土地前期 发必须实行公 招标,从多角度多方面来考虑清除这些障碍。 最后在分析论证的基础上，提出了把项目融资方式引入到土地储备中来的初 步设想。即在年初的时候，由土地储备中心根据土地利用总体规划、土地利用年 度计划、城市总体规划、土地储备计划和土地供应计划 ，将全年的土地储备计 划按地块大小、位置、用途 情况，结合可能参加的项目公司的实力，对拟储备 土地进行项目分组，并确定各个项目的 发计划、储备时间；然后在土地交易市 场通过招投标的方式招聘项目公司进行土地的收购、拆迁、 发 理 工作。本 文重点分析了比较适合我国土地储备融资的几种融资模式的含义、特性，适用范 围，并做了操作流程设计，其中建设—移交融资模式对爱好低风险的投资商比较 合适；资产收益证券化融资模式能迅速收集大量闲散资金；公共部门与私营企业 合作的 PPP 融资模式，比较适合一些港口码头一类的用地项目的 发；移交—经 营—移交融资模式能一次性融到大笔资金，融资速度快；而生产支付模式比较适 合房地产 发企业。 关键词：土地储备 项目融资 融资渠道 2 Abstract Currently, land reserve has been an indispensable policy tool for urban governments to nurture and standardize land market as well as achieve macro-control of real esta