经济法视野中的房地产中介组织.pdfVIP

要 房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是 房地产业发展的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来，我国 房地产中介服务业有了迅猛发展，截至2004 年底，全国已建立26000 多家房地产 经纪中介公司，从业人员近65 万人，渗透到房地产业的各个方面，大大活跃了市 场，加速了流通。而在长三角地区，房地产中介服务业更是发展迅猛，上海出现 了一家挨一家的房地产中介一条街，南京、杭州、宁波、绍兴、苏锡等地区 中介 多过米铺”不再仅仅是一个夸张的形容，而成为一个事实。一些已初具规模，且有 一定知名度的房地产中介机构还把触角伸向了周边地区，不惜重金进行广告宣传。 打开了当地房地产中介服务市场。掀起了房地产交易特别是二手房产交易和房屋 租赁的热潮。物有一利，必有一敝”，由于现有的法律、法规尚不够完善，使得房 地产中介行业成为产生 会矛盾和纠纷较多的领域。主要表现在：房地产中介市 场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产中介行政管理职责不明确、 与行业自律管理发展方向的偏离、市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发 生，行业声誉差强人意等问题。 如何规制房地产中介的违法行为已经成为当前学术界研究的热点。各学科的 学者从不同的角度对房地产中介进行了研究，也有不少优秀的成果相继问世。如: 张跃庆等著的 《房地产中介研究》、李恒光等著的 《制度创新——现代中介成功的 动力》等，这些成果为促进我国房地产中介业的发展提供了理 依据。但从现有 的研究成果来看大多数理 研究还是从经济学、管理学的角度研究我国房地产中 介市场的现状及存在问题，提出相应的对策，预测行业发展的趋势。很少从法学 的角度来研究房地产中介。缺乏理 指导的立法是盲目的立法，这也是我国房地 产中介市场比较混 的主要原因之一。近年来，有些法学界的人士也意识到这一 点，并相继进行了一些研究，但总的看来这些成果几乎都是从中介的某一方面对 现有制度和存在问题进行针对性的研究，之后再引进一些国外的制度来完善我国 现有制度。缺乏从房地产中介本质属性角度进行的综合研究，从而使得出的结 过于肤浅，提出的建议不契合我国国情，一味照搬国外制度。实施的效果不理想 也在情理之中，这可从最近国务院出台的各种条例 （国六条、国十五条等）中得 到反映。 本文以房地产中介的界定为开篇；以经济学和政府规制学的几个理 为基础； 以房地产中介性质探讨为主线；以完善我国的房地产中介法律法规为目的对房地 产中介展开了研究。文章从房地产中介产生的社会基础、行业基础及其社会作用 1 等方面，分析了房地产中介的产生与经济法产生的相似之处。正基于此，本人认 为房地产中介应该作为经济法的主体，并以经济法的理念来规范房地产中介市场， 减少由民商法或行政法调整的尴尬。目前我国房地产中介的法律法规大多属国家 本位不利于行业的持续发展。处罚力度不够，违法成本过低，是造成房地产中介 市场极度混 的主要原因。由此，本文建议在目前房地产中介法规不够完善的情 况下，考虑以它的上位法 （经济法）的原则、理念作为规制房地产中介业违法行 为的法律依据，并以此为基础用社会本位的经济法理念来指导我国房地产中介立 法。 本文共分为五部分：第一部分为导论，对文章研究的目的、意义、当前房地 产中介研究现状和房地产中介界定作了简单的介绍。第二部分是理 基础。文章 以信息不对称理 、经济人假设理论、博弈 、公共选择理 等几个理 为研究 的基础，分析了房地产中介违法行为产生的原因，及影响我国目前法律法规效果 的因素，并认为良好的法律制度才是房地产中介快速、稳定发展的保障。第三部 分为经济法框架下的房地产中介，分为两章。第一章是对房地产中介本质属性的 研究，认为经济法属性 （社会性、中介性、服务性）是它的本质属性。第二章是 经济法理念与房地产中介的规制。第四部分为完善我国房地产中介制度的建议， 本文通过研究对我国的房地产中介立法提了三点建议，即理顺其行业管理关系、 加快 《房地产中介基本法》制定、完善我国房地产中介法律体系。第五部分为结 语。 关键词：房地产中介 经济法理念 立法 2 Abstract The real e