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房地产投资经济管理实务课程 前　　言 　　城市基础设施是为城市经济发展和市民生活提供便利条件和配套服务的各类设施。具体而言，城市基础设施包括以下几个方面的内容：一是城市交通，如城市道路、桥梁、隧道、地铁、轻轨、汽（电）车、出租汽车、航空、铁路、长途公路运输等；二是环境保护，如垃圾收集和处理、污水收集和处理、防火、防洪、园林、绿化等。此外，还有能源、供排水、邮电通信等。 　　城市基础设施具有以下一些特性： 　　一是使用的公用性。与一般的私人物品不同，所有在其范围内的城市居民和从事生产、运营及其他活动的企事业单位都可使用。 　　二是服务的非盈利性。城市基础设施具有社会化服务的性质，一般都是由政府规划建设的，政府的着眼点是提高城市的整体运行效率，注重于社会效益和环境效益，经济效益仅仅是参考因素。 三是投资回收的间接性。地方政府每年投入大量的资金用于城市基础设施建设，除了少数经济效益较好的项目可收回投资和获取合理利润外，大多数项目的建设资金是不可能直接从项目运行收益中收回的，只能依靠政府税费来提供补贴。 城市基础设施项目管理是一个崭新而充满挑战的领域，但市面上的书籍对此甚少涉猎，而且大多数以理论为主，对实际工作的指导意义不大。由于作者拥有丰富的项目管理经验，因此本书以案例分析为主，不涉及艰深的学究式理论，对从事城市基础设施投资管理的政府部门、金融机构及实业投资者有一定的借鉴作用。所用案例皆来源于真实的投资项目，但对项目名称、地名、人名及具体数据作了修饰，以免引起不必要的误会。全书共分五大部分：第一部分主要介绍城市基础设施项目投资开发的流程，以让读者对其基本概念有初步了解。第二部分是探讨城市基础设施项目的债务融资管理，重点对G市环城交通项目利用世界银行贷款及S污水处理系统工程项目融资的经验进行研究，分析其成功经验及不足之处。第三部分主要介绍城市基础设施项目法人招标的操作程序，并结合H省P电厂项目法人招标的案例进行具体分析，对项目法人招标的优缺点进行综合评价，并提出其发展策略。第四部分着重介绍企业并购的关键要素，并分析亚能电力控股有限公司在收购美国Saith (中国)控股有限公司过程中，如何对企业价值进行评估。第五部分主要汇集了重要投资法规，供读者在实际工作中参阅。 目　　录 前　　言 0 第一部分 城市基础设施项目的投资建设 4 第1章　城市基础设施项目的投资开发程序 5 1.1　项目投资开发 5 1.1.1项目建议书阶段 5 1.1.2项目可行性研究报告阶段 5 1.2　项目法人组建 6 1.3　项目建设 8 1.3.1建设模式 9 1.3.2招标投标 11 1.4　项目资金筹措 14 1.4.1股东担保贷款 14 1.4.2股东委托贷款 15 1.4.3项目融资 15 1.4.4企业债券 17 1.5　城市基础设施的主要项目合同 17 1.5.1工程建设合同 18 1.5.2购售电合同 20 1.5.3并网调度合同 21 1.5.4运行维护合同 21 1.5.5燃料供应合同 21 附录1：某中外合资建设电力项目的股东协议书 22 第二部分 城市基础设施项目的债务融资 26 第1章　国内城市基础设施项目的债务融资 27 第2章 环城交通项目利用世界银行贷款的经验研究 31 2.1 项目实施背景及概况 31 2.2 世行贷款的法律文件及资金管理制度 32 2.3 项目防范外汇风险的具体措施及存在问题 33 附录1：世界银行简介 40 第3章 S污水处理系统工程利用项目融资方式的经验研究 42 3.1 项目背景及一般情况 42 3.2 项目融资方式的基本框架 43 3.3 项目融资结构与选择贷款银行 44 3.4 对项目融资方式的评价 46 3.5 项目融资的发展策略 49 第4章　发行市政债券为城市基础设施项目融资 51 的可行性及运作构想 51 4.1　国外市政债券运作概况 51 4.2　发行市政债券的必要性和可行性 52 4.3　地方政府发行市政债券的具体操作 56 第三部分 城市基础设施项目的法人招标 61 第1章 城市基础设施项目法人招标与BOT方式的比较 62 1.1 BOT的基本概念 62 1.2　BOT项目的基本框架 63 1.3　BOT项目在中国的实践 64 1.3.1广东沙角B电厂 64 1.3.2 广西来宾电厂B厂 65 1.3.3 四川成都市自来水六厂B厂 66 1.3.4 北京开发区污水处理厂 66 1.4项目法人招标与BOT方式的区别 67 第2章 城市基础设施项目法人招标的合同框架 69 2.1　主要项目合同 69 2.1.1 咨询合同 69 2.1.2 产品或服务购买合同 69 2.1.3 供应合同 70 2.1.4 运营和维护合同 70 2.1.5 保险合同 70 2.2