小区业主共有权研究.pdfVIP

要 建筑物区分所有权是不动产所有权制度的一项重要内容，它在大陆法系的德 国、法国、日本、我国台湾地区等和英美法系的美国、英国、我国香港地区等国 家或地区得到了迅速发展，我国 《物权法》亦设专章对这一制度作了规定。建筑 物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合 权利，是对 一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管 理权的集合。专有权在其中占有主导和支配性的地位，共有权处于从属和依附性 的地位，两者共同构成建筑物区分所有权的 两个灵魂”。由于建筑物区分所有权本 身的复杂性，加上我国现行相关法律规定的不足，小区业主和开发商及物业管理 机构的矛盾冲突日趋激烈，小区业主的合法权益得不到保障。 本文以小区业主共有权的研究为视角，以我国 《物权法》的规定为基础，结 合国外立法和实践，对小区业主共有权的基础理论、小区业主共有权的客体、小 区业主共有权的内容、小区业主共有权的保护等进行研究，提出了如何保护小区 业主合法权益的具体建议或措施。 第一部分：小区业主共有权基础理论。小区业主的共有权是共有制度中的一 种特殊的共有形式，既不同于按份共有，又不同于共同共有，它是一项复合 权 利。对于小区业主的共有部分，应区分两种情况：对于共用设施设备如电梯、绿 地、道 、规划空地等公用建筑物，应认定为 总有”关系，业主对该部分共有财产 不具有独立的财产权，业主在转让其专有部分时不能请求分割他所享有的共有权； 对于停车位 （库）等共有部分，应认定为按份共有关系，可以通过约定或法定方 式由特定共有人专用，业主在转让其专有部分时既可以将停车位属于专有部分一 起转让，也可以随时单独请求分割共有物以求脱离共有关系。 第二部分：共有权的客体。共有权客体的识别模式有排除式、列举式和排除 与推定、列举相结合式等三种模式，排除式和列举式或因其对共有部分范围界定 不够明确，或因其要冒无法列举穷尽之险，已不为各国所采用。在我国物权法立 法过程中，学者建议稿、立法机关主要是采用排除和列举、推定相结合的方式来 界定共有部分的范围，即除专有部分以外的其他部分和不属于专有部分的附属物 及地基等均属于共有部分，为小区业主共有。建设用地使用权可以按照专有建筑 面积的一定比例来确定业主的共有份额，并以此确定业主的权利义务，但业主不 得单独处分其份额，亦不能请求分割；小区停车位只能在小区内的业主之间转让； 涉及小区公共利益的绿地，即使开发商与购房业主在购房合同中事先约定归其单 独所有，也应当认定无效；会所、楼顶平台、维修资金及共有部分产生收益等， 1 应当确定属于全体业主共有。 第三部分：小区业主共有权的内容。小区业主作为共有权人，其权利内容表 现为使用权、收益权、处分权和管理权。其中管理权又包括表决权、参与订定规 约的权利、选举权和被选举权、请求权和监督权。小区业主的义务包括：维护现 状的义务、不得侵占的义务、按照共有部分的本来用途使用的义务、费用负担义 务等。 第四部分：小区业主共有权的保护。针对侵害小区业主共有权的行为，应建 立共有权登记制度，使经过登记的共有权具有物权的效力，从而防止对小区业主 共有权的侵害，在此基础上，实行公开查册制度，将所有房地产登记的事项对社 会公众公开。同时，应从立法上和行政上规范开发商和业主的关系。在立法上， 应明确规定开发商向业主移交物业小区控制权的时间，明确规定开发商向业主办 理移交手续的时间和范围，明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代 表业主协会对外签订的任何合同或协议。在行政上，物价部门应该提前核实开发 商的成本价格，城市规划部门应严格审查开发商规划的建设用地、增加公示制度， 规范土地或产权登记机关的行为，工商部门应加强对商品房买卖合同的审查等。 关键词：共有权 共有权的客体 共有权的内容 共有权的保护 2 Abstract Buildings distinction between ownership of real estate ownership system is an important part of the civil law in Germany, France, Japan,