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课堂作业 1、某待估宗地甲，与待估宗地条件类似的交易实例宗地为A、B、 C、，有关对比因素指标如下表： 【案例1】 假定某房地产的年净收益为30 000元，年抵押贷款的本利 偿还额为19 000 元。 则：DCR＝30 000／19 000＝1. 5790， 如果 rm ＝0.132， m＝0.7， r＝DCR×rm×m ＝1. 5790×0.132×0.7 ＝0. 146 ——14.6% 【案例】 某企业以一处房地产作抵押向银行贷款，贷款额度为该房 地产价值的70%。假定抵押贷款年利率为10%，权益资本成本为6%，则 按投资资本结构组合法计算的该房地产折现率。 解：按公式 r=rm ×m＋re ×(1－m) =10%×70%＋6%×（1－70%） =8.8% * * 110 0 1% 1.3 1998/01 800 A 115 0 0 1.2 2000/01 甲 110 -2% 0 1.1 1998/01 760 C 111 1% 0 1.4 1999/01 850 B 地价指数 个别因素 区域因素 容积率 交易时间 成交价 宗地 表中百分比指标为交易实例与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，待估宗地所在城市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加8%。试评估待估宗地甲的价格。 【注：比准价格采用简单算术平均数） 2、待估建筑物账面原值100万元，竣工于2005年底，假定2005年的 价格指数为100%，从2006年到2010年的价格指数每年增长幅度分别是 5％、6％、7％、8％、9％，则估算2010年底该建筑物的重置成本。 3、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑 物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，计算该房地产的土地年 纯收益。
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